مالیات خرید ملک در ترکیه مجموعه‌ای از عوارض و مالیات‌هایی است که از لحظه انتقال سند (تاپو) تا سال‌های نگهداری و زمان فروش، به خریدار تعلق می‌گیرد: عوارض انتقال سند (Tapu Harcı)، مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در خرید از سازنده، مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)، مالیات خانه‌های گران‌قیمت، مالیات اجاره و مالیات عایدی فروش. این صفحه برای خریداران ایرانی و خارجی نوشته شده که می‌خواهند پیش از امضای قرارداد بدانند «دقیقاً چه مالیاتی، با چه نرخی، چه زمانی و به کدام اداره» پرداخت می‌شود. هزینه‌های غیرمالیاتی مثل کمیسیون، ترجمه و ارزش‌گذاری را در صفحه جداگانه هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه بررسی کرده‌ایم.
پاسخ کوتاه
مهم‌ترین مالیات زمان خرید، عوارض ۴٪ تاپو بر قیمت اعلامی در سند است که قانون آن را ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده تقسیم کرده است. در خرید ملک نوساز از شرکت سازنده، KDV هم به قیمت اضافه می‌شود؛ مگر اینکه خریدار غیرمقیم شرایط معافیت ماده ۱۳/i قانون KDV را داشته باشد.
- مالیات سالانه ملک مسکونی ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی (در محدوده کلان‌شهرها ۰٫۲٪) است و از سال بعد از خرید به عهده خریدار است.
- خارجی‌ها مالیات اضافه یا متفاوتی نسبت به شهروندان ترک ندارند؛ قواعد یکسان است.
- اگر ملک را زودتر از ۵ سال بفروشید، عایدی مازاد بر معافیت سالانه (۱۵۰ هزار لیر برای ۲۰۲۶) مشمول مالیات بر درآمد است.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
مالیات خرید ملک در ترکیه شامل چه بخش‌هایی است؟
در برخی منابع فارسی ادعا می‌شود مالیات خرید «تا ۱۵٪ ارزش ملک» است یا نرخ KDV «۱٪ تا ۱۸٪» است؛ هر دو نادرست یا قدیمی است. نرخ عمومی KDV ترکیه از ژوئیه ۲۰۲۳ به ۲۰٪ رسیده و نرخ‌های کاهشی ۱٪ و ۱۰٪ است. در عمل، مالیات‌های مربوط به ملک در چهار مقطع پرداخت می‌شوند:
| مقطع | مالیات / عوارض | نرخ یا مبنا (۲۰۲۶) | پرداخت‌کننده |
|---|---|---|---|
| روز انتقال سند | عوارض تاپو (Tapu Harcı) | ۴٪ قیمت اعلامی؛ ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده | طبق قانون نصف‌نصف؛ قابل توافق در قرارداد |
| خرید از سازنده یا شرکت | KDV | ۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪ بسته به متراژ خالص، ارزش و تاریخ پروانه ساخت | خریدار (روی فاکتور) |
| سالانه | مالیات ملک (Emlak Vergisi) | مسکونی ۰٫۱٪ (کلان‌شهر ۰٫۲٪)؛ تجاری ۰٫۲٪ (۰٫۴٪)؛ زمین ساختمانی ۰٫۳٪ (۰٫۶٪) | مالک از سال بعد از خرید |
| سالانه (ملک گران) | مالیات خانه گران‌قیمت (Değerli Konut Vergisi) | نرخ پلکانی بالای آستانه ارزش که هر سال به‌روز می‌شود | مالک |
| هنگام اجاره | مالیات بر درآمد اجاره | نرخ پلکانی مالیات بر درآمد؛ معافیت اجاره مسکونی برای ۲۰۲۶: ۵۸ هزار لیر (با شرایط) | موجر |
| هنگام فروش زیر ۵ سال | مالیات عایدی (Değer Artış Kazancı) | نرخ پلکانی مالیات بر درآمد؛ معافیت ۲۰۲۶: ۱۵۰ هزار لیر | فروشنده |
عوارض تاپو (Tapu Harcı) چطور محاسبه می‌شود؟
طبق تعرفه شماره ۴ قانون عوارض (Harçlar Kanunu شماره ۴۹۲)، در انتقال مالکیت از هر یک از خریدار و فروشنده ۲٪ «قیمت اعلامی» دریافت می‌شود؛ یعنی جمعاً ۴٪. این عوارض پیش از امضای نهایی در اداره تاپو، از طریق بانک یا سامانه الکترونیک پرداخت می‌شود و تا رسید آن ارائه نشود، سند منتقل نمی‌شود.
نکته مهم این است که قیمت اعلامی نباید کمتر از حداقل‌های قانونی (از جمله ارزش مالیاتی ملک و در خرید خارجی‌ها، ارزش گزارش کارشناسی) باشد. «کم‌اظهاری» در سند شاید در ظاهر عوارض را کم کند، اما سه ریسک جدی دارد: جریمه مالیاتی و مطالبه مابه‌التفاوت، مشکل در اثبات حد نصاب ۲۰۰ هزار دلاری اقامت ملکی یا ۴۰۰ هزار دلاری شهروندی، و مالیات عایدی سنگین‌تر هنگام فروش چون مبنای خرید پایین ثبت شده است. همچنین در بازار، فروشنده‌ها و پروژه‌ها گاهی کل ۴٪ را به خریدار منتقل می‌کنند؛ تقسیم را صریح در قرارداد بنویسید. جزئیات روز انتقال را در مقاله هزینه انتقال سند تاپو در ترکیه ببینید.
مثال ساده: اگر قیمت اعلامی سند ۱۰ میلیون لیر باشد، عوارض کل ۴۰۰ هزار لیر است: ۲۰۰ هزار لیر سهم خریدار و ۲۰۰ هزار لیر سهم فروشنده (مگر اینکه در قرارداد طور دیگری توافق شده باشد). هزینه خدمات اداره تاپو (Döner Sermaye) جداگانه است.
KDV در خرید ملک نوساز ترکیه چقدر است و چه کسی معاف می‌شود؟
KDV فقط وقتی مطرح است که فروشنده «مؤدی KDV» باشد؛ مثل شرکت سازنده یا شرکتی که ملک را به‌عنوان دارایی تجاری می‌فروشد. در خرید دست‌دوم از یک شخص حقیقی که فعالیت تجاری ندارد، معمولاً KDV وجود ندارد.
پیش از اقدام، نگاهی به تأسیس شرکت در ترکیه هم بیندازید.
- نرخ: بسته به متراژ خالص واحد (زیر یا بالای ۱۵۰ مترمربع)، ارزش واحد/زمین و تاریخ پروانه ساخت، یکی از نرخ‌های ۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪ اعمال می‌شود. نرخ دقیق را از فاکتور پیش‌فروش و تأیید حسابدار سازنده بپرسید.
- معافیت خارجی‌های غیرمقیم (ماده ۱۳/i): اولین تحویل واحد مسکونی یا تجاری به اشخاص غیرمقیم ترکیه می‌تواند معاف از KDV باشد؛ به شرط اینکه بها به ارز خارجی و از خارج وارد ترکیه شود و ملک ظرف مدت مقرر در قانون فروخته نشود. اگر شرایط نقض شود، KDV معاف‌شده با جریمه مطالبه می‌شود.
- مقیم بودن مهم است: کسی که اقامت ترکیه دارد و بیش از شش ماه در سال در ترکیه زندگی می‌کند ممکن است «مقیم» تلقی شود و معافیت شامل او نشود. پیش از انتخاب این مسیر، وضعیت اقامت خود را بررسی کنید.
می‌خواهید مالیات خرید ملک موردنظرتان را دقیق برآورد کنیم؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
مراحل پرداخت مالیات و عوارض هنگام خرید ملک چیست؟
- دریافت کد مالیاتی ترکیه: پیش از هر پرداختی لازم است؛ راهنمای دریافت کد مالیاتی در ترکیه را ببینید.
- تعیین قیمت اعلامی و سهم عوارض در قرارداد: قیمت واقعی را در سند ثبت کنید و بنویسید عوارض ۴٪ چگونه تقسیم می‌شود.
- بررسی KDV با سازنده: نرخ، فاکتور و در صورت ادعای معافیت ۱۳/i، مدارک انتقال ارز از خارج را از قبل آماده کنید.
- پرداخت از مسیر رسمی: از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ پرداخت بهای ملک در معاملات مشمول، از طریق سیستم پرداخت امن وزارت تجارت (Güvenli Ödeme Sistemi) انجام می‌شود؛ عوارض تاپو هم از طریق بانک یا سامانه رسمی پرداخت می‌شود.
- امضای سند در اداره تاپو: با حضور مترجم رسمی اگر ترکی نمی‌دانید.
- پیگیری مالیات سالانه: از سال بعد، قسط‌های مالیات ملک را (معمولاً در ماه‌های مه و نوامبر) به شهرداری بپردازید و وضعیت ثبت ملک به نام خود را در شهرداری کنترل کنید.
مالیات سالانه ملک و خانه گران‌قیمت چگونه است؟
مالیات ملک (Emlak Vergisi) را شهرداری محل ملک دریافت می‌کند. طبق قانون ۱۳۱۹، نرخ ساختمان مسکونی ۰٫۱٪ و در محدوده کلان‌شهرها ۰٫۲٪ ارزش مالیاتی است؛ این ارزش معمولاً کمتر از قیمت بازار است. مالیات سال فروش با فروشنده است و خریدار از سال بعد مکلف می‌شود. برای سال ۲۰۲۶، قانونی که در دسامبر ۲۰۲۵ تصویب شد افزایش ارزش مالیاتی را سقف‌گذاری کرده است؛ رقم دقیق را از شهرداری بگیرید.
ملک‌هایی که ارزش آن‌ها از آستانه سالانه بالاتر است مشمول «مالیات خانه گران‌قیمت» (Değerli Konut Vergisi) هم می‌شوند که با نرخ پلکانی محاسبه می‌شود. این مالیات استثناهایی دارد (مثلاً برای کسی که فقط یک واحد مسکونی دارد، با شرایط قانونی). جزئیات بیشتر در مقاله مالیات سالانه ملک در ترکیه.
اگر ملک را اجاره بدهم یا بفروشم چه مالیاتی دارم؟
اجاره: درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد است و باید در اظهارنامه سالانه (معمولاً در ماه مارس سال بعد) اعلام شود. برای اجاره مسکونی، معافیت سالانه‌ای (برای ۲۰۲۶، ۵۸ هزار لیر) با شرایط وجود دارد که برای همه موجرها و همه حالت‌ها اعمال نمی‌شود. اجاره کوتاه‌مدت توریستی علاوه بر مالیات، مجوز قانون ۷۴۶۴ را می‌خواهد؛ ببینید: اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه.
فروش: اگر ملک را پس از ۵ سال از تاریخ خرید بفروشید، عایدی آن برای اشخاص حقیقی مشمول مالیات بر درآمد نیست. فروش زودتر از ۵ سال، نسبت به عایدی مازاد بر معافیت سالانه (۱۵۰ هزار لیر برای ۲۰۲۶) مشمول مالیات پلکانی است و امکان تعدیل تورمی بهای خرید با شرایط قانونی وجود دارد. برای خروج پول پس از فروش، مقاله فروش ملک در ترکیه و خروج سرمایه را بخوانید.
آیا خرید ملک برای اقامت یا شهروندی ترکیه مالیات متفاوتی دارد؟
خیر؛ نرخ‌ها همان است. اما دو تفاوت عملی وجود دارد: در خرید برای شهروندی (حداقل ۴۰۰ هزار دلار، با شرط عدم فروش ۳ ساله در سند) و اقامت ملکی (حداقل ۲۰۰ هزار دلار برای سندهای بعد از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳)، قیمت اعلامی سند و گزارش کارشناسی باید با حد نصاب هم‌خوان باشد؛ پس کم‌اظهاری عملاً پرونده را از بین می‌برد. همچنین در شهروندی، مدارک ورود ارز و فروش آن به بانک بررسی می‌شود. راهنمای کامل: خرید ملک برای دریافت شهروندی ترکیه.
اشتباهات رایج درباره مالیات خرید ملک در ترکیه
- ثبت قیمت کمتر از واقعی در سند برای صرفه‌جویی در عوارض؛ هم جریمه دارد و هم اقامت/شهروندی و مالیات فروش آینده را خراب می‌کند.
- فرض اینکه KDV همیشه شامل قیمت است. در قرارداد پیش‌فروش بنویسید قیمت «شامل» یا «بدون» KDV است.
- ادعای معافیت ۱۳/i بدون مدرک انتقال ارز از خارج یا فروش زودهنگام ملک؛ نتیجه، مطالبه KDV با جریمه است.
- بی‌توجهی به مالیات سالانه و انباشت بدهی در شهرداری که هنگام فروش مانع انتقال سند می‌شود.
- اعلام نکردن درآمد اجاره با این تصور که خارجی‌ها مشمول نیستند.
- اعتماد به ارقام قدیمی اینترنتی (مثل KDV ۱۸٪ یا شهروندی ۲۵۰ هزار دلاری) که سال‌هاست تغییر کرده است.
تراست گلوبال در مالیات خرید ملک ترکیه چه کمکی می‌کند؟
ما جایگزین حسابدار رسمی یا وکیل شما نیستیم، اما پیش از پرداخت، تصویر روشنی از تکالیف مالیاتی به شما می‌دهیم:
- بررسی قرارداد و تعیین سهم هر طرف از عوارض تاپو و وضعیت KDV.
- بررسی امکان معافیت ۱۳/i و مدارک لازم برای انتقال ارز، با هماهنگی حسابدار سازنده.
- هماهنگی کد مالیاتی، مترجم و روز انتقال سند در اداره تاپو.
- یادآوری تکالیف بعد از خرید (مالیات سالانه، DASK، اظهار درآمد اجاره) و ارجاع به خدمات حسابداری و مالیات در صورت نیاز.
اگر هنوز در مرحله انتخاب ملک هستید، صفحه اصلی خرید ملک در ترکیه و چک‌لیست هزینه‌های پنهان خرید خانه در ترکیه را هم ببینید.
سؤالات متداول درباره مالیات خرید ملک در ترکیه
مالیات خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چند درصد است؟
عوارض انتقال سند ۴٪ قیمت اعلامی است که قانون آن را بین خریدار و فروشنده (هر کدام ۲٪) تقسیم کرده است. در خرید از سازنده، KDV (۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪) هم ممکن است اضافه شود. نرخ‌ها برای خارجی‌ها و ترک‌ها یکسان است.
آیا خارجی‌ها از KDV ملک معاف هستند؟
فقط خارجی‌های غیرمقیم، در اولین تحویل ملک توسط مؤدی KDV، به شرط پرداخت ارزی از خارج و رعایت شرط عدم فروش در مدت قانونی (ماده ۱۳/i قانون KDV).
مالیات سالانه ملک چه زمانی پرداخت می‌شود؟
در دو قسط که معمولاً در ماه‌های مه و نوامبر سررسید می‌شود. خریدار از سال بعد از خرید مکلف است.
اگر ملک را ۳ سال بعد بفروشم مالیات دارم؟
بله، اگر عایدی از معافیت سالانه (۱۵۰ هزار لیر برای ۲۰۲۶) بیشتر باشد، مازاد آن با نرخ پلکانی مالیات بر درآمد مشمول مالیات است. بعد از ۵ سال، فروش شخص حقیقی معمولاً مشمول این مالیات نیست.
می‌توانم قیمت سند را کمتر بنویسم تا عوارض کمتری بدهم؟
توصیه نمی‌کنیم. قیمت اعلامی باید واقعی و حداقل برابر ارزش‌های قانونی باشد؛ کم‌اظهاری جریمه دارد و در پرونده اقامت یا شهروندی و مالیات فروش بعدی مشکل ایجاد می‌کند.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- قانون عوارض (Harçlar Kanunu) شماره ۴۹۲ – mevzuat.gov.tr – تعرفه شماره ۴: عوارض ۲٪ + ۲٪ انتقال ملک
- قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵ – mevzuat.gov.tr – ماده ۱۳/i معافیت تحویل مسکن به غیرمقیمان و نرخ‌های KDV
- قانون مالیات املاک (Emlak Vergisi Kanunu) شماره ۱۳۱۹ – mevzuat.gov.tr – نرخ ۰٫۱٪/۰٫۲٪ مسکونی و مالیات خانه‌های گران‌قیمت
- قانون مالیات بر درآمد شماره ۱۹۳ – mevzuat.gov.tr – مالیات عایدی فروش زیر ۵ سال و درآمد اجاره
- اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) – روند انتقال سند، پرداخت عوارض و خدمات تاپو
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
قبل از امضای قرارداد، مالیات و عوارض خرید را شفاف کنید
کارشناسان املاک و امور مالیاتی تراست گلوبال، سهم هر طرف از عوارض، وضعیت KDV و تکالیف بعد از خرید را برای ملک شما بررسی می‌کنند.