روند گرفتن اقامت ترکیه از طریق خرید ملک؛ ۱۰ گام تا کارت

روند گرفتن اقامت ترکیه از طریق خرید ملک دو بخش پشت سر هم دارد: انتقال سند (tapu) در اداره ثبت املاک (TKGM) و سپس درخواست اقامت کوتاه مدت ملکی در سامانه e-İkamet. این صفحه هر دو بخش را به ترتیب اجرا توضیح می‌دهد تا خریدار ایرانی بداند در هر گام چه کاری، با چه مدرکی و نزد کدام نهاد انجام می‌شود.

✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و اقامت تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)

شرط‌های اصلی ملک برای گرفتن اقامت چیست؟

پیش از هر گامی، ملک باید این چهار شرط را داشته باشد؛ در غیر این صورت سند به نامتان می‌خورد اما اقامت نمی‌گیرید.

برای خریدهای بین ۲۶ آوریل ۲۰۲۲ تا ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، آستانه‌های قبلی (۷۵ هزار دلار در کلان‌شهرها و ۵۰ هزار دلار در سایر استان‌ها) ملاک بوده است. توضیح کامل شرایط، مزایا و محدودیت‌ها در راهنمای اصلی اقامت ترکیه با خرید ملک آمده است.

بخش اول: از انتخاب ملک تا سند (۶ گام)

این بخش در بازار ملک و اداره ثبت املاک انجام می‌شود و بیشترین ریسک مالی را دارد.

1. انتخاب ملک و بررسی محله: پیش از هر پرداختی، باز بودن محله برای ثبت اقامت و کاربری مسکونی را بررسی کنید.
2. بررسی حقوقی سند: بدهی، رهن، توقیف، پایان‌کار (iskan) و مالک واقعی؛ راهنمای بررسی حقوقی قرارداد خرید ملک را ببینید.
3. شماره مالیاتی و حساب بانکی: شماره مالیاتی با پاسپورت از اداره مالیات؛ حساب بانکی طبق سیاست بانک (افتتاح حساب در ترکیه).
4. گزارش ارزیابی رسمی (SPK): برای خریدار خارجی اجباری است و ارزش ملک را مستند می‌کند.
5. نوبت در Web Tapu و پرداخت هزینه‌ها: عوارض انتقال سند ۲٪ سهم خریدار و ۲٪ سهم فروشنده (بر ارزش اعلامی که نباید کمتر از ارزش واقعی باشد) و هزینه ثابت خدمات (döner sermaye). بیمه اجباری زلزله (DASK) هم لازم است.
6. امضای سند در اداره ثبت: اگر ترکی نمی‌دانید، حضور مترجم رسمی الزامی است؛ سند به نام شما صادر می‌شود.

بخش دوم: از سند تا کارت اقامت (۴ گام)

پس از سند، درخواست اقامت مثل سایر اقامت‌های کوتاه مدت در e-İkamet ثبت می‌شود، با این تفاوت که دلیل آن «داشتن ملک» است.

در همین زمینه، مطالعه جلوگیری از کلاهبرداری ملکی در ترکیه به تصمیم دقیق‌تر کمک می‌کند.

7. بیمه درمانی و ثبت نشانی: بیمه برای کل مدت درخواستی؛ نشانی ملک یا محل سکونت ثبت شود.
8. ثبت درخواست در e-İkamet: نوع «Kısa Dönem» و دلیل «Taşınmaz Mal Sahibi»؛ پرداخت هزینه کارت (۹۶۴ لیر در ۲۰۲۶) و harç محاسبه‌شده.
9. تحویل مدارک در اداره مهاجرت: فرم، پاسپورت، عکس، سند ملک، گزارش ارزیابی، بیمه، مدرک مالی و رسیدها.
10. دریافت کارت و تقویم تمدید: کارت با پست ارسال می‌شود؛ تمدید در ۶۰ روز پایانی و با حفظ مالکیت. راهنمای تمدید اقامت ترکیه.

محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها

بیشتر محدودیت‌ها از ماده ۳۵ قانون ثبت املاک (شماره ۲۶۴۴) می‌آید و TKGM آن‌ها را هنگام انتقال سند کنترل می‌کند.

• خرید در مناطق نظامی و امنیتی ممنوع است.
• سقف مجموع ۳۰ هکتار برای هر شخص خارجی.
• سهم خارجی‌ها از اراضی خصوصی هر بخش (ilçe) حداکثر ۱۰٪.
• محله‌های بسته برای ثبت اقامت، با محدودیت خرید ملک یکی نیستند: ممکن است بتوانید بخرید ولی اقامت نگیرید.

اشتباهات رایج در روند اقامت ملکی

• پرداخت بیعانه پیش از بررسی محله: ممکن است ملکی بخرید که با آن اقامت صادر نمی‌شود.
• اعلام ارزش کمتر در سند برای کاهش عوارض: ارزش کمتر از ۲۰۰ هزار دلار در سند، شرط اقامت را از بین می‌برد و تخلف مالیاتی هم هست.
• خرید پیش‌فروش بدون سند مستقل: تا سند صادر نشود، درخواست اقامت ملکی ممکن نیست.
• اعتماد به وعده «اقامت دائم با ملک»: اقامت ملکی کوتاه مدت است و هر دوره تمدید می‌شود؛ تابعیت مسیر جداگانه‌ای با ۴۰۰ هزار دلار دارد.
• فروش ملک پیش از تمدید: دلیل اقامت از بین می‌رود.

تراست گلوبال در این مسیر چه کمکی می‌کند؟

ما خرید و اقامت را یک پروژه واحد می‌بینیم تا ملک انتخابی از نظر اقامت هم قابل استفاده باشد؛ تصمیم صدور اقامت با اداره مهاجرت است.

1. گفت‌وگوی اولیه و شرح وضعیت: بودجه، شهر و هدف (اقامت، سکونت یا سرمایه‌گذاری).
2. بررسی مدارک و انتخاب مسیر: کنترل محله، کاربری، سند و ارزیابی.
3. شفاف‌سازی هزینه، زمان و ریسک قبل از شروع: عوارض سند، ارزیابی، مترجم، بیمه و هزینه‌های اقامت.
4. اجرا و پیگیری تا نتیجه: هماهنگی انتقال سند و ثبت و پیگیری اقامت.

آنچه آماده کنید: پاسپورت، بودجه و روش انتقال پول، شهر مدنظر و اعضای خانواده‌ای که قرار است اقامت بگیرند.

سؤالات متداول درباره روند اقامت ترکیه با خرید ملک

کل روند خرید تا اقامت چقدر طول می‌کشد؟

زمان انتقال سند و صدور اقامت به شهر، نوبت TKGM و اداره مهاجرت بستگی دارد و عدد قانونی ثابتی ندارد؛ کامل بودن مدارک مهم‌ترین عامل سرعت است.

خانواده‌ام هم با همین ملک اقامت می‌گیرند؟

همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال معمولاً می‌توانند وابسته به شما اقامت بگیرند؛ مسیر دقیق (کوتاه مدت ملکی یا خانوادگی) و مدارک را پیش از ثبت با رویه اداره مهاجرت استان بررسی کنید. شرایط اقامت خانوادگی در اقامت خانوادگی ترکیه آمده است.

آیا می‌توانم ملک را اجاره بدهم و اقامت داشته باشم؟

مالکیت حفظ می‌شود، اما اجاره کوتاه‌مدت (زیر ۱۰۰ روز) طبق قانون ۷۴۶۴ مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری می‌خواهد و نشانی سکونت شما باید واقعی باشد.

با چند ملک ارزان‌تر که جمعاً ۲۰۰ هزار دلار شود هم می‌شود؟

رویه اداره مهاجرت در این موارد را پیش از خرید استعلام کنید؛ تکیه بر برداشت‌های غیررسمی ریسک دارد.

برای خرید ملک در ترکیه از کجا شروع کنم؟

از بودجه و شهر؛ راهنمای خرید خانه در ترکیه و صفحه خرید و فروش ملک در ترکیه نقطه شروع خوبی‌اند.

این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.