اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه ۲۰۲۶؛ مجوز، مالیات و مراحل

اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه یعنی واگذاری آپارتمان یا ویلای مسکونی برای دوره‌های کوتاه (روزانه، هفتگی یا حداکثر تا ۱۰۰ روز در هر قرارداد) به مسافران؛ همان چیزی که با نام اجاره روزانه یا Airbnb شناخته می‌شود. از آبان ۱۴۰۲ (نوامبر ۲۰۲۳) این فعالیت در ترکیه تابع قانون شماره ۷۴۶۴ است و بدون «مجوز اجاره با هدف گردشگری» از وزارت فرهنگ و گردشگری، غیرقانونی محسوب می‌شود. این صفحه برای ایرانیانی نوشته شده که در ترکیه ملک دارند یا قصد خرید دارند و می‌خواهند بدانند اجاره توریستی دقیقاً چه شرایطی دارد، چه هزینه و مالیاتی دارد و کجا ریسک می‌کنند.

✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)

آیا اجاره روزانه ملک در ترکیه مجوز لازم دارد؟

بله. طبق قانون ۷۴۶۴ (تنظیم اجاره مسکن با هدف گردشگری) که در روزنامه رسمی ۲ نوامبر ۲۰۲۳ منتشر شد و آیین‌نامه اجرایی آن (۲۸ دسامبر ۲۰۲۳)، هر اجاره‌ای که مدت هر قرارداد آن ۱۰۰ روز یا کمتر باشد، صرف‌نظر از هدف مستأجر، «اجاره با هدف گردشگری» حساب می‌شود و پیش از امضای قرارداد باید مجوز آن گرفته شده باشد. مسئولیت گرفتن مجوز با موجر (صاحب‌خانه یا کسی که ملک را اجاره می‌دهد) است، نه پلتفرم یا مسافر.

پس از صدور مجوز، تابلوی رسمی با مشخصاتی که وزارتخانه تعیین کرده باید در ورودی واحد نصب شود. همچنین دارنده مجوز موظف است اطلاعات هویت مهمانان را طبق قانون ۱۷۷۴ (قانون اعلام هویت) به پلیس اعلام کند. اگر هنوز با کلیات خرید آشنا نیستید، ابتدا راهنمای خرید ملک در ترکیه را بخوانید.

شرایط گرفتن مجوز اجاره توریستی چیست؟

مهم‌ترین شرط، رضایت همسایه‌هاست. در ساختمان‌های دارای چند واحد، باید تصمیم متفق‌القول (اتفاق آرای) همه مالکان واحدهای همان ساختمان به‌صورت محضری ارائه شود. در مجتمع‌هایی که چند بلوک دارند، این رضایت فقط از مالکان بلوکی که واحد در آن قرار دارد لازم است. دادگاه قانون اساسی ترکیه در تصمیم ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ (منتشرشده در روزنامه رسمی ۲ آوریل ۲۰۲۶) درخواست ابطال همین بند را رد کرد؛ یعنی این قاعده همچنان معتبر است.

• یک موجر در ساختمان‌های بیش از سه واحد، حداکثر برای ۲۵٪ واحدهای همان ساختمان می‌تواند مجوز بگیرد.
• اگر یک نفر بخواهد بیش از ۵ واحد در یک ساختمان را اجاره توریستی دهد، پروانه کسب (İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı) هم لازم است.
• مستأجر بلندمدت حق ندارد خانه‌ای را که برای سکونت اجاره کرده، اجاره توریستی دهد.
• در ملک مشاع، رضایت شرکای دارای سهم لازم (و در مالکیت مشترک، رضایت همه) ضروری است.

مدارک لازم برای درخواست مجوز کدام است؟

طبق ماده ۵ آیین‌نامه، همه درخواست‌ها فقط از طریق e-Devlet ثبت می‌شوند و درخواست کاغذی بررسی نمی‌شود. اتباع خارجی منعی برای درخواست ندارند.

پیش از اقدام، نگاهی به تنظیم قرارداد خرید ملک هم بیندازید.

اگر در ترکیه حضور ندارید، معمولاً کار با وکالت‌نامه رسمی انجام می‌شود. داشتن کد مالیاتی ترکیه هم برای ثبت درخواست و پرداخت مالیات ضروری است.

جریمه اجاره توریستی بدون مجوز چقدر است؟

قانون ۷۴۶۴ جریمه‌های اداری سنگینی تعیین کرده است. ارقام زیر مبالغ پایه متن قانون است و طبق قانون جرایم اداری هر سال با نرخ تجدید ارزیابی به‌روز می‌شود؛ پس مبلغ واقعی سال ۲۰۲۶ بیشتر است.

پلتفرم‌های اینترنتی نیز موظف‌اند آگهی واحدهای بدون مجوز را ظرف ۲۴ ساعت پس از اخطار وزارتخانه حذف کنند.

مراحل اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه چگونه است؟

1. بررسی ملک پیش از خرید یا اقدام: کاربری مسکونی در تاپو، وضعیت پایان کار (İskan) و نبود منع در آیین‌نامه مدیریت ساختمان.
2. گرفتن رضایت محضری همه مالکان ساختمان (یا بلوک مربوط در مجتمع).
3. گرفتن کد مالیاتی و آماده‌کردن مدارک هویتی و در صورت نیاز، وکالت‌نامه.
4. ثبت درخواست در e-Devlet و پیگیری تا صدور مجوز؛ نسخه‌ای از مجوز برای اداره مالیات محل ارسال می‌شود.
5. نصب تابلو در ورودی واحد و درج شماره مجوز در آگهی‌ها.
6. اعلام هویت مهمانان به پلیس و دریافت اجاره از طریق بانک.
7. ثبت درآمد و ارائه اظهارنامه مالیاتی سالانه.

مالیات درآمد اجاره توریستی در ترکیه چگونه محاسبه می‌شود؟

درآمد اجاره ملک در ترکیه «درآمد سرمایه غیرمنقول» (GMSİ) است. مالک خارجی که در ترکیه مقیم مالیاتی نیست (بیش از شش ماه پیوسته در سال تقویمی در ترکیه نمانده)، «مؤدی محدود» (Dar Mükellef) محسوب می‌شود و فقط بابت درآمد ترکیه مالیات می‌دهد. اداره مالیات ترکیه (GİB) برای این گروه راهنمای جداگانه دارد و اظهارنامه را می‌توان از طریق سامانه Hazır Beyan یا با کمک حسابدار مجاز ثبت کرد.

بسته به شیوه فعالیت (مثلاً تعداد زیاد واحد یا ارائه خدمات هتلی)، درآمد ممکن است «درآمد تجاری» تلقی شود و تکالیف دیگری مثل ثبت فعالیت و مالیات اقامت پیش بیاید؛ این مورد را حتماً با حسابدار بررسی کنید. برای هزینه‌های جاری مالکیت هم صفحه مالیات سالانه ملک در ترکیه را ببینید.

اجاره توریستی بهتر است یا اجاره بلندمدت؟

ادعاهایی مثل «۲۰ تا ۴۰ درصد درآمد بیشتر» یا «۱۲۰ دلار در شب» که در برخی آگهی‌ها دیده می‌شود، منبع معتبری ندارند. درآمد واقعی به محله، فصل، نرخ اشغال، هزینه نظافت و مدیریت و کمیسیون پلتفرم بستگی دارد. برای تصمیم، این مقایسه کیفی را در نظر بگیرید:

برای آشنایی با قواعد اجاره بلندمدت، قوانین جدید اجاره خانه در ترکیه را بخوانید. طبق آمار وزارت فرهنگ و گردشگری، ترکیه در سال ۲۰۲۵ حدود ۶۴ میلیون بازدیدکننده داشت؛ تقاضا وجود دارد، اما درآمد هر واحد مشخص به موقعیت و مدیریت آن بستگی دارد. برای انتخاب منطقه، بهترین شهرهای ترکیه برای سرمایه‌گذاری ملکی و بازگشت سرمایه ملک در ترکیه را ببینید.

اشتباهات رایج در اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه

1. خرید ملک در مجتمعی که همسایه‌ها با اجاره روزانه مخالف‌اند، به امید گرفتن مجوز در آینده.
2. آگهی در پلتفرم‌ها پیش از صدور مجوز؛ آگهی حذف می‌شود و جریمه برای هر واحد اعمال می‌شود.
3. اجاره توریستی خانه‌ای که خودتان مستأجر آن هستید (صراحتاً ممنوع است).
4. دریافت اجاره نقدی و ثبت‌نکردن درآمد؛ با ارسال نسخه مجوز به اداره مالیات، درآمد شما قابل ردیابی است.
5. تکیه بر وعده «درآمد تضمینی» فروشنده یا شرکت مدیریت بدون قرارداد مکتوب و شفاف.
6. فراموش‌کردن اثر اجاره بر اقامت ملکی؛ اجاره‌دادن ملکی که مبنای اقامت شماست، می‌تواند تمدید اقامت را با مشکل روبه‌رو کند.

تراست گلوبال در اجاره توریستی ملک در ترکیه چه کمکی می‌کند؟

1. بررسی اولیه وضعیت ملک (کاربری، تاپو، آیین‌نامه ساختمان) پیش از خرید یا اقدام.
2. هماهنگی برای تنظیم وکالت‌نامه و دریافت کد مالیاتی در صورت حضور نداشتن شما.
3. راهنمایی برای تنظیم رضایت‌نامه مالکان و ثبت درخواست در e-Devlet از طریق نماینده قانونی.
4. معرفی به حسابدار برای اظهارنامه درآمد اجاره.

اگر هنوز ملک نخریده‌اید و هم‌زمان می‌خواهید در ترکیه زندگی کنید، صفحه خرید ملک برای اقامت کوتاه‌مدت و اجاره توریستی را ببینید و برای خرید امن، بررسی حقوقی قرارداد خرید را جدی بگیرید. خدمات املاک ما در صفحه خرید ملک در ترکیه معرفی شده است.

سؤالات متداول درباره اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه

آیا خارجی‌ها می‌توانند مجوز اجاره توریستی بگیرند؟

بله. آیین‌نامه، اتباع خارجی را منع نکرده و برای آن‌ها کپی پاسپورت به همراه شماره خارجی یا کد مالیاتی خواسته است. درخواست فقط از طریق e-Devlet یا نماینده دارای وکالت محضری ثبت می‌شود.

اگر مدت اجاره بیش از ۱۰۰ روز باشد، مجوز لازم است؟

قراردادهای بیش از ۱۰۰ روز در شمول این قانون نیستند و اجاره مسکونی عادی محسوب می‌شوند؛ اما اگر یک واحد در سال بیش از چهار بار با قراردادهای بلندتر از ۱۰۰ روز اجاره داده شود، قانون آن را تخلف می‌داند.

بدون رضایت همه همسایه‌ها می‌توان مجوز گرفت؟

در ساختمان‌های چندواحدی خیر. تصمیم متفق‌القول و محضری مالکان همان ساختمان لازم است و دادگاه قانون اساسی در دسامبر ۲۰۲۵ این شرط را تأیید کرد.

آیا مالک غیرمقیم هم باید مالیات اجاره بدهد؟

بله. مالک غیرمقیم مؤدی محدود است و برای درآمد اجاره ملک ترکیه اظهارنامه سالانه می‌دهد. معافیت اجاره مسکونی برای درآمد ۲۰۲۶، ۵۸ هزار لیر تعیین شده است.

اجاره توریستی روی اقامت ملکی اثر دارد؟

اقامت ملکی برای سکونت مالک در ملک صادر می‌شود و اجاره‌دادن آن ملک ممکن است موجب رد تمدید یا لغو اقامت شود. پیش از اجاره، وضعیت اقامت خود را بررسی کنید.

این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.