هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه همه پرداخت‌هایی است که علاوه بر قیمت خود ملک، قبل از خرید، در روز انتقال سند و در سال‌های نگهداری لازم می‌شود؛ از سهم عوارض تاپو و کمیسیون مشاور املاک تا گزارش ارزش‌گذاری، مترجم رسمی، بیمه اجباری زلزله (DASK) و شارژ ساختمان. این صفحه برای خریدار ایرانی نوشته شده که می‌خواهد پیش از پرداخت بیعانه، یک بودجه واقعی با مثال عددی داشته باشد. اگر فقط درباره مالیات‌ها سؤال دارید، مقاله مالیات خرید ملک در ترکیه و اگر یک چک‌لیست کوتاه می‌خواهید، هزینه‌های پنهان خرید خانه در ترکیه را ببینید.
پاسخ کوتاه
در یک خرید دست‌دوم معمولی، اگر عوارض تاپو نصف‌نصف و کمیسیون در حداکثر قانونی باشد، هزینه‌های درصدی سهم خریدار حدود ۴٫۴٪ قیمت اعلامی است (۲٪ تاپو + ۲٪ کمیسیون + KDV کمیسیون)؛ به‌اضافه چند هزینه ثابت مثل خدمات تاپو، ارزش‌گذاری، مترجم و DASK. در خرید نوساز، KDV هم ممکن است اضافه شود.
- اگر فروشنده کل ۴٪ عوارض تاپو را به شما منتقل کند، سهم درصدی شما به حدود ۶٫۴٪ می‌رسد؛ این را قبل از قرارداد روشن کنید.
- کمیسیون مشاور املاک طبق آیین‌نامه تجارت املاک حداکثر ۲٪ + KDV از هر طرف است.
- هزینه‌های سالانه (مالیات ملک، DASK، شارژ) را هم در محاسبه بازده اجاره بیاورید.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه در چه زمان‌هایی پرداخت می‌شود؟
بهترین روش بودجه‌بندی این است که هزینه‌ها را بر اساس «زمان پرداخت» تفکیک کنید، نه فقط فهرست کنید. جدول‌های «مالیات پلکانی ۲٪، ۳٪ و ۴٪» که در برخی سایت‌ها دیده می‌شود، در قانون ترکیه وجود ندارد؛ عوارض انتقال سند برای همه قیمت‌ها ۴٪ ثابت است. جدول زیر تصویر درست را نشان می‌دهد:
| زمان | هزینه | مبنا | نکته |
|---|---|---|---|
| قبل از خرید | سفر و بازدید، کد مالیاتی، حساب بانکی، انتقال پول | متغیر | صدور کد مالیاتی رایگان است؛ کارمزد تبدیل ارز و انتقال پول را جدی بگیرید |
| قبل از خرید | بررسی حقوقی سند و قرارداد | حق‌الزحمه وکیل/کارشناس | هزینه‌ای کوچک در برابر ریسک بدهی، رهن یا مشکل اسکان |
| روز انتقال سند | عوارض تاپو (Tapu Harcı) | ۴٪ قیمت اعلامی (۲٪ + ۲٪) | تقسیم را در قرارداد بنویسید |
| روز انتقال سند | هزینه خدمات تاپو (Döner Sermaye) | تعرفه سالانه TKGM | برای ۲۰۲۶ میانگین حدود ۶٬۷۰۰ لیر در گزارش‌های رسانه‌ای؛ بسته به استان |
| روز انتقال سند | گزارش ارزش‌گذاری (Değerleme Raporu) | دستمزد شرکت ارزیابی دارای مجوز SPK | در خرید خارجی‌ها الزامی است |
| روز انتقال سند | مترجم رسمی | دستمزد مترجم | اگر ترکی نمی‌دانید، بدون مترجم امضا انجام نمی‌شود |
| روز انتقال سند | کمیسیون مشاور املاک | حداکثر ۲٪ + KDV از هر طرف | فاکتور رسمی بخواهید |
| خرید نوساز | KDV | ۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪ | غیرمقیم با شرایط ماده ۱۳/i امکان معافیت دارد |
| بعد از خرید | DASK، اشتراک آب و برق و گاز، شارژ ساختمان | سالانه/ماهانه | DASK برای انتقال سند واحد ساختمانی لازم است و هر سال تمدید می‌شود |
| سالانه | مالیات ملک (Emlak Vergisi) | ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی (کلان‌شهر ۰٫۲٪) | از سال بعد از خرید |
با یک مثال عددی، هزینه جانبی خرید ملک چقدر می‌شود؟
فرض کنید آپارتمانی دست‌دوم با قیمت اعلامی ۱۰ میلیون لیر از یک شخص حقیقی می‌خرید (بدون KDV). محاسبه سهم خریدار در دو سناریو:
| قلم | سناریو الف: تاپو نصف‌نصف | سناریو ب: کل تاپو با خریدار |
|---|---|---|
| عوارض تاپو | ۲۰۰٬۰۰۰ لیر (۲٪) | ۴۰۰٬۰۰۰ لیر (۴٪) |
| کمیسیون (۲٪) + KDV کمیسیون (۲۰٪ همان کمیسیون) | ۲۴۰٬۰۰۰ لیر | ۲۴۰٬۰۰۰ لیر |
| جمع هزینه‌های درصدی | ۴۴۰٬۰۰۰ لیر (۴٫۴٪) | ۶۴۰٬۰۰۰ لیر (۶٫۴٪) |
| هزینه‌های ثابت | خدمات تاپو + ارزش‌گذاری + مترجم + DASK + ترجمه/وکالت (در صورت نیاز) | |
اگر همین ملک نوساز و از شرکت سازنده باشد، KDV هم باید اضافه شود؛ مثلاً با نرخ ۱٪، ۱۰۰ هزار لیر و با نرخ ۲۰٪، دو میلیون لیر. به همین دلیل، در قرارداد پیش‌فروش بنویسید قیمت «شامل KDV» است یا نه. این ارقام صرفاً محاسبه درصدی برای نمونه است و مبلغ نهایی به قرارداد و شهر بستگی دارد.
عوارض تاپو و کمیسیون را چه کسی پرداخت می‌کند؟
قانون عوارض، ۲٪ را به عهده خریدار و ۲٪ را به عهده فروشنده گذاشته است؛ اما چون این تقسیم قابل توافق است، در بازار گاهی کل ۴٪ به خریدار منتقل می‌شود. کمیسیون هم طبق آیین‌نامه تجارت املاک وزارت تجارت، از هر طرف حداکثر ۲٪ + KDV است و مشاور باید مجوز (Yetki Belgesi) و قرارداد کتبی خدمات داشته باشد. پیشنهادهای «هزینه خدمات خارجی‌ها» یا درصدهای بالاتر بدون فاکتور را نپذیرید. برای جزئیات روز انتقال، صفحه هزینه انتقال سند تاپو در ترکیه را ببینید.
مراحل بودجه‌بندی خرید ملک در ترکیه چیست؟
- قیمت پایه را دقیق کنید: بپرسید KDV، پارکینگ، انباری و مبلمان داخل قیمت هست یا نه.
- سهم عوارض تاپو را کتبی کنید: ۲٪ یا ۴٪ قیمت اعلامی.
- قیمت اعلامی را واقعی بنویسید: کم‌اظهاری جریمه دارد و برای اقامت ملکی (۲۰۰ هزار دلار) یا شهروندی (۴۰۰ هزار دلار) دردسرساز است.
- کمیسیون را با فاکتور رسمی و در سقف قانونی توافق کنید.
- هزینه‌های ثابت را اضافه کنید: خدمات تاپو، ارزش‌گذاری، مترجم، DASK و در صورت خرید غیرحضوری، وکالت‌نامه و ترجمه.
- هزینه انتقال پول را برآورد کنید: اختلاف نرخ و کارمزدها، و از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ پرداخت از مسیر سیستم پرداخت امن (Güvenli Ödeme Sistemi).
- یک ذخیره احتیاطی کنار بگذارید برای تعمیرات، اشتراک‌ها و نوسان نرخ ارز.
بودجه کامل خرید ملک‌تان در ترکیه را با هم حساب کنیم؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
هزینه‌های جانبی خرید نوساز و دست‌دوم چه تفاوتی دارد؟
| موضوع | ملک نوساز از سازنده | ملک دست‌دوم از شخص حقیقی |
|---|---|---|
| KDV | معمولاً دارد (۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪)؛ امکان معافیت ۱۳/i برای غیرمقیم | معمولاً ندارد |
| کمیسیون | اگر مستقیم از سازنده بخرید ممکن است نباشد؛ اگر واسطه باشد، همان سقف ۲٪ + KDV | معمولاً از هر طرف تا ۲٪ + KDV |
| عوارض تاپو | سازنده‌ها گاهی کل ۴٪ را به خریدار منتقل می‌کنند | معمولاً نصف‌نصف، قابل مذاکره |
| هزینه‌های تکمیلی | آشپزخانه، کمد، لوازم و اشتراک‌های اولیه؛ در پیش‌فروش، نبودن پایان‌کار (İskan) | تعمیرات، بدهی شارژ یا مالیات معوق مالک قبلی |
| بررسی حقوقی | پروانه ساخت، وضعیت Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti، ضمانت تحویل | رهن، توقیف، بدهی شهرداری و وضعیت اسکان |
در ملک دست‌دوم، پیش از روز تاپو از فروشنده بخواهید گواهی عدم بدهی مالیات ملک و صورت‌حساب‌های اخیر شارژ را ارائه کند؛ بدهی‌های معوق ساختمان معمولاً به واحد تعلق دارد و ممکن است به مالک جدید برسد. در خرید پیش‌فروش هم، هزینه‌ها و جریمه انصراف طبق قانون حمایت از مصرف‌کننده (۶۵۰۲) را در قرارداد ببینید.
اگر غیرحضوری خرید کنم چه هزینه‌هایی اضافه می‌شود؟
در خرید بدون حضور، چند قلم هزینه اضافه می‌شود: تنظیم وکالت‌نامه (در کنسولگری ترکیه یا دفترخانه ایران و سپس تأیید و ترجمه، چون ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست)، ترجمه رسمی و تأیید نوتر در ترکیه، و حق‌الوکاله وکیل یا نماینده. در مقابل، هزینه سفر کمتر می‌شود. توجه کنید که افتتاح حساب بانکی شخصی معمولاً حضور خود شما را لازم دارد. جزئیات این مسیر را در خرید ملک بدون حضور در ترکیه ببینید.
هزینه‌های سالانه نگهداری ملک در ترکیه چیست؟
- مالیات سالانه ملک: مسکونی ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی و در کلان‌شهرها ۰٫۲٪، در دو قسط؛ ملک‌های بالای آستانه مشمول مالیات خانه گران‌قیمت هم می‌شوند. جزئیات: مالیات سالانه ملک در ترکیه.
- DASK: بیمه اجباری زلزله که هر سال تمدید می‌شود؛ بیمه اختیاری خانه (آتش، آب، سرقت) جداست.
- شارژ ساختمان (Aidat): در مجتمع‌های دارای استخر، نگهبان و باشگاه رقم قابل‌توجهی است؛ قبل از خرید، صورت‌حساب‌های اخیر را ببینید.
- اشتراک‌ها: آب، برق، گاز و اینترنت؛ هنگام افتتاح ممکن است ودیعه بگیرند.
- مالیات اجاره: اگر ملک را اجاره می‌دهید، درآمد باید اظهار شود.
در خرید برای اقامت یا شهروندی چه هزینه‌های اضافه‌ای هست؟
در مسیر اقامت ملکی، علاوه بر هزینه‌های خرید، هزینه کارت اقامت، بیمه درمانی و ترجمه مدارک هم هست. در مسیر شهروندی، گزارش ارزش‌گذاری، گواهی تبدیل ارز و ثبت شرط عدم فروش ۳ ساله در سند ضروری است و حق‌الوکاله پرونده هم به هزینه‌ها اضافه می‌شود. پیش از تصمیم، صفحه خرید ملک برای دریافت شهروندی ترکیه را ببینید.
اشتباهات رایج در محاسبه هزینه‌های جانبی خرید ملک
- بودجه‌بندی فقط بر اساس قیمت آگهی و غافلگیر شدن در روز تاپو.
- توافق شفاهی درباره سهم عوارض؛ در روز انتقال، فروشنده کل ۴٪ را از خریدار می‌خواهد.
- پرداخت کمیسیون بالاتر از سقف یا بدون فاکتور.
- نادیده گرفتن KDV در ملک نوساز یا ادعای معافیت بدون مدارک ورود ارز.
- فراموش کردن هزینه‌های سالانه هنگام محاسبه بازده اجاره.
- کم‌اظهاری قیمت در سند که بعداً هزینه مالیات فروش و ریسک پرونده اقامت/شهروندی را بالا می‌برد.
تراست گلوبال در برآورد هزینه‌های خرید ملک چه کمکی می‌کند؟
ما قیمت تضمینی یا «بدون هزینه پنهان» وعده نمی‌دهیم؛ کار ما شفاف کردن هزینه‌ها قبل از تعهد است:
- تهیه جدول بودجه بر اساس قیمت، نوع ملک و هدف خرید شما.
- بررسی قرارداد از نظر سهم عوارض، KDV و کمیسیون.
- هماهنگی کد مالیاتی، مترجم، ارزش‌گذاری و روز انتقال سند.
- راهنمایی درباره مسیرهای رسمی انتقال پول از ایران به ترکیه و تکالیف بعد از خرید.
برای شروع از صفر، صفحه اصلی خرید ملک در ترکیه را ببینید.
سؤالات متداول درباره هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه
هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه چند درصد قیمت است؟
در خرید دست‌دوم با تقسیم نصف‌نصف عوارض و کمیسیون در سقف قانونی، سهم درصدی خریدار حدود ۴٫۴٪ قیمت اعلامی است؛ اگر کل عوارض با خریدار باشد حدود ۶٫۴٪. هزینه‌های ثابت و در ملک نوساز KDV جداگانه اضافه می‌شود.
آیا خارجی‌ها هزینه بیشتری از ترک‌ها می‌پردازند؟
نرخ عوارض و مالیات یکسان است؛ تفاوت در هزینه‌های عملی مثل گزارش ارزش‌گذاری الزامی، مترجم رسمی و ترجمه مدارک است.
گزارش ارزش‌گذاری را چه کسی تهیه می‌کند؟
شرکت‌های ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) که از طریق سامانه اداره تاپو معرفی می‌شوند؛ هزینه آن با خریدار است.
DASK چیست و اجباری است؟
بیمه اجباری زلزله طبق قانون ۶۳۰۵ است و برای انتقال سند واحد ساختمانی لازم است؛ هر سال باید تمدید شود.
هزینه کمیسیون مشاور املاک در ترکیه چقدر است؟
طبق آیین‌نامه تجارت املاک، حداکثر ۲٪ قیمت به‌اضافه KDV از هر یک از خریدار و فروشنده.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- قانون عوارض (Harçlar Kanunu) شماره ۴۹۲ – mevzuat.gov.tr – عوارض ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده در انتقال ملک
- اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) – روند انتقال سند، خدمات تاپو (Döner Sermaye) و گزارش ارزش‌گذاری
- قانون مالیات املاک شماره ۱۳۱۹ – mevzuat.gov.tr – نرخ مالیات سالانه ملک ۰٫۱٪/۰٫۲٪
- قانون بیمه حوادث طبیعی شماره ۶۳۰۵ – mevzuat.gov.tr – الزام بیمه اجباری زلزله (DASK) برای واحدهای ساختمانی
- وزارت تجارت ترکیه – آیین‌نامه تجارت املاک: سقف کمیسیون و سیستم پرداخت امن از ۱ اکتبر ۲۰۲۶
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
قبل از بیعانه، بودجه واقعی خرید را بدانید
کارشناسان املاک تراست گلوبال، سهم شما از عوارض، کمیسیون و هزینه‌های ثابت را بر اساس قرارداد و شهر ملک برآورد می‌کنند.