شرایط خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی را قانون تاپو (شماره ۲۶۴۴، ماده ۳۵) و بخشنامه‌های اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) تعیین می‌کنند. این صفحه یک چک‌لیست حقوقی است برای ایرانیان و سایر خارجی‌هایی که پیش از انتخاب ملک می‌خواهند بدانند اجازه خرید دارند یا نه، چه محدودیت‌هایی وجود دارد، چه مدارکی لازم است و خرید در چه شرایطی به اقامت یا شهروندی می‌رسد.
پاسخ کوتاه
اتباع ایران و بیشتر کشورها می‌توانند در ترکیه به نام خود ملک بخرند؛ داشتن اقامت لازم نیست. شرط‌های اصلی: رعایت سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ مساحت هر ایلچه، دوری از مناطق نظامی و امنیتی، کد مالیاتی، گزارش ارزش‌گذاری و انتقال رسمی در اداره تاپو.
- اقامت ملکی: ملک مسکونی با ارزش حداقل ۲۰۰ هزار دلار برای خریدهای پس از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳.
- شهروندی: حداقل ۴۰۰ هزار دلار، تبدیل ارز در بانک ترکیه، TTB و شرح عدم فروش سه‌ساله.
- از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ ثمن معامله باید از طریق سیستم پرداخت امن پرداخت شود.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
چه کسانی می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟
طبق ماده ۳۵ قانون تاپو، اشخاص حقیقی خارجی که تابعیت کشورهای تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور را دارند، می‌توانند ملک و حقوق عینی محدود به دست آورند. ایرانیان جزو این اتباع هستند. خرید با پاسپورت انجام می‌شود و ویزای توریستی یا معافیت ورود کافی است. شرکت‌های خارجی فقط در چارچوب قوانین خاص (مثلاً قانون تشویق صنایع یا شرکت‌های ثبت‌شده در ترکیه) ملک می‌خرند؛ شرکت ترکیه‌ای با سهام‌دار خارجی هم تابع ماده ۳۶ و استعلام‌های خاص است.
محدودیت‌های قانونی خرید ملک برای خارجی‌ها در ترکیه کدام‌اند؟
| محدودیت | مبنای قانونی | توضیح عملی |
|---|---|---|
| سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر در کل کشور | ماده ۳۵ قانون تاپو | رئیس‌جمهور می‌تواند آن را تا دو برابر افزایش دهد؛ برای آپارتمان معمولاً مطرح نیست. |
| سقف ۱۰٪ مساحت اراضی ملکی هر ایلچه | ماده ۳۵ قانون تاپو | در برخی بخش‌ها سقف پر شده و فروش به خارجی ممکن نیست؛ اداره تاپو استعلام می‌کند. |
| مناطق نظامی و امنیتی | قانون مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی | خرید در این مناطق ممنوع است؛ استعلام را اداره تاپو انجام می‌دهد. ببینید خرید ملک در شهرهای ممنوعه ترکیه. |
| زمین کشاورزی و زمین بدون بنا | قانون تاپو و مقررات حفظ خاک | استعلام‌های بیشتر لازم است؛ برای شهروندی پس از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ پذیرفته نمی‌شود. |
| گزارش ارزش‌گذاری | بخشنامه ۲۰۲۴/۲ TKGM | گزارش کارشناس دارای مجوز SPK از طریق سامانه TADEBİS/Web Tapu. |
برای خرید ملک در ترکیه چه مدارکی لازم است؟
- پاسپورت معتبر و ترجمه رسمی ترکی آن
- کد مالیاتی ترکیه (راهنمای دریافت کد مالیاتی)
- عکس جدید ۶×۴ (عکس شش ماه اخیر)
- گزارش ارزش‌گذاری از طریق سامانه تاپو
- بیمه اجباری زلزله (DASK) برای واحد ساختمانی
- رسید بانکی پرداخت و در صورت نیاز سند خرید ارز (DAB)
- مترجم رسمی سوگندخورده برای طرفی که ترکی نمی‌داند
- وکالت‌نامه رسمی در صورت عدم حضور؛ وکالت‌نامه صادرشده در خارج باید شرایط بخشنامه مربوط TKGM را داشته باشد
مراحل قانونی خرید ملک در ترکیه چیست؟
- تعیین هدف و بودجه: سکونت، اجاره، اقامت یا شهروندی؛ هر هدف حداقل ارزش و نوع ملک خاص خود را دارد.
- انتخاب ملک و استعلام: صورت وضعیت تاپو، نوع مالکیت، اسکان، بدهی و وضعیت ایلچه برای خارجی‌ها.
- قرارداد: قرارداد کتبی یا قول فروش محضری با تعیین تقسیم هزینه‌ها.
- کد مالیاتی و آماده‌سازی پول: حساب بانکی، انتقال ارز و مستندات.
- درخواست در Web Tapu و ارزش‌گذاری.
- پرداخت امن ثمن و پرداخت عوارض: عوارض ۴٪ (معمولاً ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده) و هزینه خدمات اداره تاپو.
- امضا در اداره تاپو با مترجم رسمی و دریافت سند.
- پس از خرید: DASK، انتقال اشتراک‌ها، اعلام به شهرداری برای مالیات سالانه و در صورت نیاز درخواست اقامت.
می‌خواهید بدانید ملک انتخابی‌تان شرایط قانونی را دارد؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
خرید ملک در ترکیه در چه شرایطی اقامت یا شهروندی می‌دهد؟
| هدف | حداقل ارزش | شرایط کلیدی |
|---|---|---|
| فقط مالکیت | بدون حداقل | رعایت محدودیت‌های قانونی؛ اقامت یا تابعیت ایجاد نمی‌کند. |
| اقامت کوتاه‌مدت ملکی | ۲۰۰ هزار دلار (خرید از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳) | ملک مسکونی، نشانی قابل ثبت، بیمه درمانی و سایر مدارک اقامت؛ صدور قطعی نیست. |
| شهروندی | ۴۰۰ هزار دلار | فروش ارز به بانک (DAB)، تأیید ارزش با TTB، شرح عدم فروش سه‌ساله؛ قول فروش فقط با پرداخت یکجا؛ بدون ملک مشاع جدید و زمین کشاورزی/بدون بنا. |
مقایسه کامل مسیرها را در راهنمای سرمایه‌گذاری، اقامت و شهروندی ترکیه، خرید ملک برای اقامت ترکیه و شهروندی ترکیه با خرید ملک ببینید.
پس از خرید ملک در ترکیه چه تعهدات مالیاتی دارید؟
مالکیت ملک در ترکیه چند تعهد مالیاتی و اداری ساده اما مهم ایجاد می‌کند که بسیاری از خریداران خارجی از آن غافل می‌شوند:
- اعلام به شهرداری و مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi): برای ملک مسکونی ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی و در محدوده کلان‌شهرها ۰٫۲٪، در دو قسط سالانه.
- مالیات درآمد اجاره: اگر ملک را اجاره می‌دهید، درآمد بالاتر از معافیت سالانه باید در اظهارنامه سالانه (مارس) اعلام شود.
- اجاره کوتاه‌مدت: اجاره کمتر از ۱۰۰ روز با هدف گردشگری به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد.
- مالیات سود فروش: اگر ملک را در کمتر از ۵ سال بفروشید، سود (پس از تعدیل و معافیت) مشمول مالیات بر درآمد است.
- DASK: بیمه اجباری زلزله را هر سال تمدید کنید.
برای جزئیات، مالیات سالانه ملک در ترکیه و هزینه‌های پنهان خرید خانه در ترکیه را ببینید.
اشتباهات رایج در بررسی شرایط خرید ملک در ترکیه
- تصور اینکه بدون اقامت نمی‌توان ملک خرید؛ ببینید خرید ملک بدون اقامت ترکیه.
- تصور اینکه هر خرید ملکی اقامت یا شهروندی می‌آورد.
- خرید زمین کشاورزی یا سهم مشاع برای شهروندی.
- بی‌توجهی به سقف ۱۰٪ ایلچه و مناطق ممنوعه تا روز انتقال.
- تکیه بر نرخ‌ها و آمارهای تبلیغاتی درباره «بازده تضمینی» یا «وام ارزان برای خارجی‌ها».
- پرداخت خارج از سیستم پرداخت امن.
تراست گلوبال در احراز شرایط خرید ملک چه کمکی می‌کند؟
- بررسی صلاحیت شما و ملک انتخابی از نظر محدودیت‌های قانونی پیش از قرارداد.
- استعلام سند، اسکان، بدهی و وضعیت ایلچه با همکاری وکیل.
- هماهنگی کد مالیاتی، ارزش‌گذاری، مترجم و نوبت تاپو.
- برنامه‌ریزی پرداخت و مستندات برای اقامت یا شهروندی.
- همراهی در کل مسیر خرید ملک در ترکیه.
برای مرور جامع، راهنمای خرید ملک در ترکیه؛ برای گام‌های عملی خرید آپارتمان مسکونی، خرید خانه در ترکیه و برای شناخت سند، تاپو در ترکیه چیست را بخوانید.
سؤالات متداول درباره شرایط خرید ملک در ترکیه
آیا ایرانیان می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟
بله. ایرانیان جزو اتباعی هستند که می‌توانند با رعایت محدودیت‌های ماده ۳۵ قانون تاپو ملک بخرند.
آیا برای خرید ملک در ترکیه باید اقامت داشته باشم؟
خیر. پاسپورت و کد مالیاتی کافی است. اقامت پس از خرید و با شرایط جداگانه درخواست می‌شود.
آیا خارجی‌ها می‌توانند با وام بانکی ملک بخرند؟
برخی بانک‌ها به خارجی‌ها وام مسکن می‌دهند، اما شرایط سخت‌گیرانه و نرخ بهره در ترکیه بالاست؛ معمولاً درآمد قابل اثبات در ترکیه، اقامت و ملک دارای اسکان خواسته می‌شود.
آیا محدودیتی برای تعداد ملک‌های قابل خرید وجود دارد؟
محدودیت تعداد وجود ندارد؛ محدودیت‌ها مساحتی (۳۰ هکتار و ۱۰٪ ایلچه) و منطقه‌ای (مناطق نظامی) است.
آیا شرکت ثبت‌شده در ترکیه می‌تواند ملک بخرد؟
بله، شرکت ترکیه‌ای با سرمایه خارجی تحت ماده ۳۶ قانون تاپو و با استعلام‌های مربوط می‌تواند برای فعالیت خود ملک بخرد؛ این مسیر با خرید شخصی تفاوت دارد.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- قانون تاپو ۲۶۴۴ – مواد ۳۵ و ۳۶ – حق تملک اتباع و شرکت‌های خارجی و سقف‌ها
- Your Key Türkiye (TKGM) – شرایط شهروندی ملکی، TTB، مدارک و بخشنامه ۲۰۲۴/۲ ارزش‌گذاری
- اداره کل مهاجرت ترکیه – اقامت کوتاه‌مدت بر پایه مالکیت ملک
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) – رویه انتقال و هزینه‌ها
- وزارت تجارت ترکیه – سیستم پرداخت امن از ۱ اکتبر ۲۰۲۶
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
قبل از انتخاب ملک، شرایط را چک کنید
صلاحیت خرید، محدودیت‌ها و مسیر اقامت یا شهروندی را با کارشناسان تراست گلوبال بررسی کنید.