ثبت شرکت برای خرید ملک در ترکیه یکی از سؤال‌های رایج سرمایه‌گذاران خارجی است: آیا بهتر است ملک را به نام خودم بخرم یا شرکتی ثبت کنم و ملک را به نام شرکت بگیرم؟ پاسخ به قوانین مشخصی بستگی دارد که برای شرکت‌های دارای سرمایه خارجی در ماده ۳۶ قانون تاپو آمده است. این صفحه توضیح می‌دهد شرکت چه زمانی می‌تواند ملک بخرد، چه مجوزی لازم است و این مسیر چه اثری بر اقامت، شهروندی و مالیات دارد.
پاسخ کوتاه
شرکتی که در ترکیه ثبت شده و ۵۰٪ یا بیشتر سرمایه آن خارجی است (یا خارجی‌ها حق تعیین اکثریت مدیران را دارند)، طبق ماده ۳۶ قانون تاپو فقط برای انجام فعالیت‌های مندرج در اساسنامه‌اش می‌تواند ملک بخرد. درخواست به استانداری (مدیریت برنامه‌ریزی و هماهنگی) داده می‌شود و بررسی منطقه نظامی و امنیتی انجام می‌شود؛ تأیید برای ثبت ۶ ماه اعتبار دارد. ملک به نام شرکت، مبنای اقامت ملکی فرد نیست.
- شمول ماده ۳۶: سرمایه خارجی ۵۰٪ یا بیشتر، یا حق انتصاب و عزل اکثریت مدیران.
- استثناها از بررسی استانداری: رهن، تملک از طریق مزایده رهنی، ادغام و تجزیه، و تملک در شهرک‌های صنعتی، مناطق فناوری و مناطق آزاد.
- اقامت ملکی: طبق فهرست رسمی e-İkamet، سند باید به نام متقاضی باشد و ارزش ملک حداقل معادل ۲۰۰ هزار دلار.
✔ آخرین بررسی: ۷ آبان ۱۴۰۵ (۲۹ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی ثبت شرکت و املاک ترکیه تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
چرا برخی سرمایه‌گذاران ملک را به نام شرکت می‌خرند؟
دلایل رایج عبارت‌اند از: استفاده از ملک برای فعالیت تجاری شرکت (دفتر، انبار، کارگاه، هتل)، پروژه‌های ساخت‌وساز، جدا کردن دارایی شخصی از تجاری یا ساده‌تر کردن ورود شرکا. اما خرید ملک به نام شرکت یک راه‌حل عمومی برای «دور زدن» محدودیت‌های اتباع خارجی نیست و قانون ترکیه برای شرکت‌های دارای سرمایه خارجی قواعد ویژه‌ای دارد. برای مقایسه با خرید به نام شخص، راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه را ببینید.
ماده ۳۶ قانون تاپو شامل کدام شرکت‌ها می‌شود؟
طبق قانون و آیین‌نامه مربوط، شرکتی که طبق قوانین ترکیه تأسیس شده، در این حالت‌ها «شرکت دارای سرمایه خارجی» محسوب می‌شود:
- اشخاص خارجی ۵۰٪ یا بیشتر سهام آن را دارند؛ یا
- اشخاص خارجی حق انتصاب یا عزل اکثریت مدیران را دارند (حتی با سهم کمتر از ۵۰٪).
شرکت‌هایی که زیر این آستانه‌ها هستند مانند شرکت داخلی رفتار می‌شوند. اشخاص حقوقی خارجی (شرکت ثبت‌شده در خارج از ترکیه) جز در موارد استثنایی قانونی نمی‌توانند مستقیماً ملک بخرند. اگر هنوز شرکتی ندارید، ثبت شرکت در ترکیه و قوانین ثبت شرکت برای خارجی‌ها را بخوانید.
شرایط خرید ملک توسط شرکت دارای سرمایه خارجی
در همین زمینه، مطالعه چک‌لیست هزینه‌های ابتدایی ثبت شرکت به تصمیم دقیق‌تر کمک می‌کند.
| شرط | توضیح |
|---|---|
| هدف خرید | فقط برای انجام فعالیت‌های مندرج در اساسنامه شرکت |
| تعهدنامه | اعلام کتبی اینکه ملک برای فعالیت‌های اساسنامه استفاده می‌شود |
| مرجع درخواست | استانداری محل ملک (مدیریت برنامه‌ریزی و هماهنگی) |
| بررسی امنیتی | نظر ستاد کل یا استانداری درباره مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی |
| اعتبار تأیید | ۶ ماه برای ثبت در اداره تاپو |
مراحل خرید ملک به نام شرکت
- تطبیق موضوع فعالیت: آیا خرید این ملک با فعالیت‌های اساسنامه سازگار است؟
- تهیه مدارک: درخواست، اطلاعات ثبتی ملک، تعهدنامه، مجوز ثبت تجاری، اطلاعات سهامداران و در صورت لزوم اساسنامه.
- ثبت درخواست در استانداری و انتظار برای بررسی‌های امنیتی.
- ابلاغ تأیید به شرکت و اداره تاپو.
- گزارش ارزش‌گذاری، پرداخت هزینه تاپو (۲٪ سهم خریدار) و امضا ظرف ۶ ماه.
خرید ملک به نام شرکت برای شما مناسب است؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
اثر خرید به نام شرکت بر اقامت و شهروندی
فهرست رسمی مدارک اقامت ملکی در سامانه e-İkamet، سند ملک به نام خود متقاضی را می‌خواهد؛ بنابراین ملکی که به نام شرکت ثبت شده، مبنای اقامت ملکی شخص نیست. برای شهروندی از طریق ملک هم خرید به نام خود متقاضی با تعهد سه‌ساله در تاپو مطرح است. شرکت می‌تواند مبنای اقامت تجاری یا اجازه کار باشد، اما آن مسیر شرایط جداگانه خود را دارد.
نکات مالیاتی و حسابداری
ملک شرکت در دفاتر شرکت ثبت می‌شود و درآمد اجاره و سود فروش آن مشمول مالیات بر درآمد شرکت است؛ معافیت‌های فروش ملک شرکت‌ها از ۲۰۲۳ به‌طور جدی محدود شده‌اند. هزینه‌های نگهداری، استهلاک و تکالیف اظهارنامه را از قبل با حسابدار بررسی کنید و تکالیف حسابداری و مالیاتی شرکت را ببینید. اعلام قیمت واقعی در تاپو هم الزامی است و کم‌اظهاری جریمه دارد.
چه زمانی خرید به نام شرکت منطقی نیست؟
- اگر هدف اصلی شما اقامت ملکی یا شهروندی شخصی است.
- اگر ملک ارتباطی با فعالیت اساسنامه ندارد (مثلاً آپارتمان مسکونی برای سکونت شخصی).
- اگر توان پرداخت هزینه‌های ماهانه حسابداری و تکالیف شرکت را ندارید.
- اگر قصد دارید با شرکت محدودیت ملیتی خرید ملک را دور بزنید؛ این کار ریسک حقوقی جدی دارد.
اشتباهات رایج
- خرید ملک خارج از موضوع فعالیت شرکت.
- امضای قرارداد و پرداخت پیش از گرفتن تأیید استانداری.
- از دست دادن مهلت ۶ ماهه تأیید.
- انتظار اقامت ملکی شخصی با ملک شرکت.
- استفاده از سهام‌دار اسمی ترک برای پنهان کردن مالکیت واقعی.
تراست گلوبال در خرید ملک به نام شرکت چه کمکی می‌کند؟
- بررسی اینکه خرید شخصی یا شرکتی با هدف شما سازگارتر است.
- تطبیق اساسنامه و موضوع فعالیت با ملک.
- آماده‌سازی پرونده استانداری و پیگیری بررسی‌ها.
- هماهنگی ارزش‌گذاری و ثبت تاپو.
- معرفی حسابدار برای ثبت ملک در دفاتر شرکت.
سؤالات متداول درباره ثبت شرکت برای خرید ملک
آیا شرکت خارجی می‌تواند در ترکیه ملک بخرد؟
شرکتی که در ترکیه ثبت شده و سرمایه خارجی دارد، طبق ماده ۳۶ و فقط برای فعالیت‌های اساسنامه می‌تواند ملک بخرد. شرکت ثبت‌شده در خارج از ترکیه جز در موارد استثنایی قانونی نمی‌تواند مستقیماً ملک بخرد.
آیا با ملک شرکت اقامت ترکیه می‌گیرم؟
خیر؛ طبق فهرست رسمی e-İkamet، برای اقامت ملکی سند باید به نام خود متقاضی باشد.
مجوز استانداری چقدر اعتبار دارد؟
تأیید برای ثبت در تاپو ۶ ماه اعتبار دارد؛ پس از آن باید درخواست تجدید شود.
آیا شرکت می‌تواند آپارتمان مسکونی بخرد؟
فقط اگر خرید با فعالیت‌های اساسنامه سازگار باشد (مثلاً شرکت ساختمانی یا گردشگری) و استانداری آن را تأیید کند.
در شهرک صنعتی هم مجوز استانداری لازم است؟
تملک در شهرک‌های صنعتی سازمان‌یافته، مناطق فناوری و مناطق آزاد از بررسی معمول استانداری مستثناست.
آیا هزینه تاپو برای شرکت متفاوت است؟
قاعده کلی ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده بر اساس قیمت واقعی است؛ جزئیات مالیاتی شرکت را با حسابدار بررسی کنید.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- دفتر سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری ترکیه – خرید ملک و شهروندی – سقف ۱۰٪ و ۳۰ هکتار، شهروندی با ۴۰۰ هزار دلار
- راهنمای حقوقی خرید ملک توسط خارجی‌ها (Mondaq، ۲۰۲۵) – گزارش ارزش‌گذاری الزامی و مواد ۳۵ و ۳۶ قانون تاپو
- اداره کل مهاجرت ترکیه – سامانه e-İkamet – فهرست مدارک هر نوع اجازه اقامت
- هشدار اداره درآمد ترکیه (GİB) درباره هزینه تاپو – ۲۰۲۶ – نرخ ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده و جریمه کم‌اظهاری
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
ساختار درست خرید ملک را از ابتدا انتخاب کنید
کارشناسان تراست گلوبال خرید شخصی یا شرکتی ملک را با اهداف اقامتی، تجاری و مالیاتی شما تطبیق می‌دهند.