اجاره دادن خانه در ترکیه ۲۰۲۶؛ قرارداد، مالیات و حقوق مالک خارجی

اجاره دادن خانه در ترکیه یعنی واگذاری قانونی حق استفاده از ملک مسکونی‌تان به مستأجر در برابر اجاره‌بها، با رعایت قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu)، قواعد مالیاتی و ـ اگر اجاره کوتاه‌مدت است ـ قانون اجاره توریستی. این صفحه برای ایرانیان و سایر خارجی‌هایی است که در استانبول، آنتالیا، ازمیر یا شهرهای دیگر ترکیه ملک خریده‌اند و می‌خواهند از آن درآمد اجاره بگیرند؛ چه خودشان ساکن ترکیه باشند، چه از ایران یا کشور دیگری ملک را مدیریت کنند.

✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)

مالک خارجی برای اجاره دادن خانه در ترکیه به چه چیزهایی نیاز دارد؟

قانون ترکیه بین مالک ترک و خارجی در اجاره دادن ملک تفاوتی نمی‌گذارد؛ هر کسی که سند تاپو به نام اوست می‌تواند ملک را اجاره بدهد. اما چند پیش‌نیاز عملی دارد که اگر از ابتدا آماده نشود، در دریافت اجاره یا اظهار مالیات مشکل ایجاد می‌کند:

• سند تاپو و وضعیت ملک: سند به نام شما باشد و برای ملک‌های نوساز، پایان‌کار (İskan) صادر شده باشد تا اشتراک آب، برق و گاز به نام مستأجر یا شما قابل انتقال باشد. اگر هنوز درباره نوع سند مطمئن نیستید، راهنمای خرید ملک در ترکیه را ببینید.
• کد مالیاتی (Vergi Numarası): بدون کد مالیاتی نمی‌توانید درآمد اجاره را اعلام کنید. روش دریافت آن را در صفحه دریافت کد مالیاتی در ترکیه توضیح داده‌ایم.
• حساب بانکی در ترکیه: طبق قاعده فعلی، اجاره باید از طریق بانک یا PTT پرداخت و دریافت شود. افتتاح حساب شخصی در بانک‌های ترکیه معمولاً حضور خود شما را لازم دارد و با وکالت‌نامه انجام نمی‌شود.
• بیمه اجباری زلزله (DASK): برای واحدهای مسکونی داخل محدوده شهری الزامی است و بسیاری از ادارات و قراردادها آن را می‌خواهند.
• نماینده یا وکیل در ترکیه (در صورت نیاز): اگر خودتان در ترکیه نیستید، می‌توانید برای امضای قرارداد و پیگیری امور، وکالت‌نامه محدود بدهید؛ نکات آن در وکالت‌نامه در ترکیه برای ایرانیان آمده است.

قرارداد اجاره بلندمدت در ترکیه چه بندهایی باید داشته باشد؟

قرارداد اجاره (Kira Sözleşmesi) می‌تواند عادی و با امضای طرفین باشد، اما برای مالک خارجی بهتر است کتبی، دوزبانه یا همراه با ترجمه و با جزئیات کامل تنظیم شود. اگر مستأجر خارجی است و می‌خواهد با این قرارداد اقامت کوتاه‌مدت بگیرد، در رویه فعلی اداره مهاجرت معمولاً قرارداد محضری (نوتر) خواسته می‌شود؛ این موضوع را در صفحه اقامت ترکیه با اجاره خانه توضیح داده‌ایم.

بندهای کلیدی قرارداد:

• مشخصات کامل طرفین (شماره پاسپورت یا کیملیک، کد مالیاتی) و نشانی دقیق ملک مطابق تاپو؛
• مبلغ اجاره، روز پرداخت و شماره حساب بانکی (IBAN) مالک؛
• مدت قرارداد و تاریخ شروع (معمولاً یک‌ساله)؛
• مبلغ ودیعه (Depozito) و نحوه بازگرداندن آن؛
• فهرست اثاثیه و وضعیت ملک هنگام تحویل، ترجیحاً با عکس؛
• تقسیم هزینه‌ها: شارژ ساختمان (aidat)، قبوض و تعمیرات جزئی و اساسی؛
• ممنوعیت اجاره دوم (واگذاری به غیر) بدون رضایت کتبی مالک.

یک نکته ارزی مهم: طبق تصمیم شماره ۳۲ درباره حمایت از ارزش پول ترکیه و اصلاحات ۲۰۱۸ آن، قرارداد اجاره ملک مسکونی میان اشخاص مقیم ترکیه به‌طور کلی باید به لیر تعیین شود. اگر قصد دارید اجاره را به دلار یا یورو بنویسید، پیش از امضا شمول استثناها را با کارشناس بررسی کنید.

برای قراردادهای اجاره، مالیات تمبر (Damga Vergisi) به نرخ ۰٫۱۸۹ درصد از کل اجاره دوره قرارداد نیز مطرح است که در عمل اغلب نادیده گرفته می‌شود، اما در قراردادهای بزرگ یا شرکتی باید به آن توجه کرد.

ودیعه، افزایش سالانه و تخلیه: مالک چه حقوقی دارد؟

قانون تعهدات ترکیه در اجاره مسکونی بیشتر از مستأجر حمایت می‌کند و مالک خارجی باید این محدودیت‌ها را قبل از امضا بداند. جزئیات حقوق مستأجر را در قوانین اجاره خانه در ترکیه آورده‌ایم؛ خلاصه آنچه به مالک مربوط است:

پیش از اقدام، نگاهی به تنظیم قرارداد خرید ملک هم بیندازید.

اجاره کوتاه‌مدت و توریستی خانه در ترکیه چه قوانینی دارد؟

متن قدیمی بسیاری از سایت‌ها هنوز از ثبت در «GIYKIMBIL» و جریمه روزانه ۷۰۰ لیر حرف می‌زند؛ این اطلاعات قدیمی است. از ۱ ژانویه ۲۰۲۴ و با اجرای قانون شماره ۷۴۶۴، هر نوع اجاره مسکن به گردشگران برای مدت کمتر از ۱۰۰ روز به مجوز (İzin Belgesi) وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد. برای گرفتن مجوز، تصمیم به اتفاق آرای همه مالکان ساختمان لازم است و پس از صدور، باید پلاک مخصوص در ورودی ساختمان نصب شود. مالک دارای مجوز موظف است هویت میهمانان را طبق قانون اعلام هویت (شماره ۱۷۷۴) به سامانه پلیس/ژاندارمری گزارش کند.

جریمه‌های پایه این قانون (پیش از تعدیل سالانه) سنگین است: ۱۰۰٬۰۰۰ لیر برای بار اول و مهلت ۱۵ روزه، ۵۰۰٬۰۰۰ لیر در صورت ادامه و ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر پس از دو اخطار؛ پلتفرم‌هایی که آگهی بدون مجوز منتشر کنند هم جریمه می‌شوند. توضیح کامل مراحل مجوز را در اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه آورده‌ایم.

مالیات اجاره خانه در ترکیه برای مالک خارجی چگونه محاسبه می‌شود؟

درآمد اجاره در ترکیه «درآمد سرمایه غیرمنقول» (Gayrimenkul Sermaye İradı) حساب می‌شود و چه مالک مقیم ترکیه باشد چه غیرمقیم (dar mükellef)، اگر از حد معافیت بیشتر شود باید اظهار شود. راهنمای رسمی GİB برای غیرمقیم‌ها، معافیت اجاره مسکونی را برای آن‌ها هم اعمال می‌کند.

مثال ساده: اگر در سال ۲۰۲۶ ماهانه ۲۵٬۰۰۰ لیر اجاره مسکونی بگیرید (۳۰۰٬۰۰۰ لیر در سال)، ابتدا ۵۸٬۰۰۰ لیر معاف کسر می‌شود (۲۴۲٬۰۰۰ لیر). با روش مقطوع، ۱۵ درصد هزینه کم می‌شود و پایه مالیات حدود ۲۰۵٬۷۰۰ لیر است؛ مالیات تقریبی = ۲۸٬۵۰۰ + ۲۰٪ × ۱۵٬۷۰۰ ≈ ۳۱٬۶۴۰ لیر. این عدد فقط برای فهم سازوکار است؛ شرایط معافیت (از جمله سقف کل درآمد ناخالص فرد، که برای درآمد ۲۰۲۵ معادل ۱٫۲ میلیون لیر بود) و اظهار به‌موقع باید با حسابدار بررسی شود.

علاوه بر مالیات بر درآمد، مالک هر سال مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) را به شهرداری می‌پردازد؛ نرخ‌ها را در مالیات سالانه ملک در ترکیه ببینید.

اجاره را حتماً باید از طریق بانک دریافت کرد؟

بله. در گذشته فقط اجاره‌های مسکونی بالای ۵۰۰ لیر مشمول این قاعده بودند، اما با Gelir Vergisi Genel Tebliği شماره ۳۲۸ (روزنامه رسمی ۱۷ اکتبر ۲۰۲۴) سقف حذف شد و اکنون همه اجاره‌های مسکونی و تجاری باید از طریق بانک، مؤسسه مالی یا PTT پرداخت شوند. جریمه عدم رعایت، جریمه تخلف ویژه به میزان ۱۰ درصد مبلغی است که خارج از بانک جابه‌جا شده و هم مالک و هم مستأجر را در بر می‌گیرد. برای مالکی که خارج از ترکیه است، حساب بانکی ترکیه و دریافت منظم اجاره در آن، ساده‌ترین راه مستندسازی درآمد است.

مراحل اجاره دادن خانه در ترکیه، قدم به قدم

1. بررسی وضعیت ملک: تاپو، İskan، بدهی شارژ و قبوض، بیمه DASK.
2. دریافت کد مالیاتی و افتتاح حساب بانکی (اگر ندارید).
3. تعیین نوع اجاره: بلندمدت (مشمول TBK) یا کوتاه‌مدت توریستی (نیازمند مجوز ۷۴۶۴).
4. تعیین قیمت بر اساس آگهی‌های مشابه همان محله و تصمیم درباره مبله یا خالی بودن.
5. انتخاب مستأجر: بررسی هویت، منبع درآمد و در صورت امکان معرف یا ضامن (kefil).
6. تنظیم و امضای قرارداد کتبی با بندهای بالا؛ در صورت نیاز مستأجر به اقامت، قرارداد محضری.
7. تحویل ملک با صورت‌جلسه و عکس و انتقال اشتراک‌ها.
8. دریافت ماهانه از طریق بانک و نگهداری سوابق.
9. اظهار درآمد اجاره در مارس سال بعد و پرداخت دو قسط مالیات.

اشتباهات رایج مالکان خارجی هنگام اجاره دادن خانه در ترکیه

1. دریافت اجاره به‌صورت نقدی یا از طریق صرافی و حساب اقوام؛ هم ریسک جریمه ۱۰ درصدی دارد و هم سابقه درآمد شما را ثبت نمی‌کند.
2. اجاره روزانه یا هفتگی در Airbnb بدون مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری.
3. نوشتن ودیعه بیش از سه ماه یا افزایش اجاره بالاتر از سقف TÜFE؛ این بندها در دادگاه قابل اجرا نیستند.
4. اظهار نکردن درآمد اجاره در مارس؛ دیرکرد می‌تواند معافیت ۵۸ هزار لیری را از بین ببرد.
5. فرض اینکه با پایان یک‌ساله قرارداد می‌توان مستأجر را بیرون کرد.
6. دادن وکالت‌نامه کلی و بدون محدودیت به افراد ناشناس برای مدیریت ملک.
7. بی‌توجهی به مقررات ساختمان (Yönetim Planı) و بدهی شارژ پیش از ورود مستأجر.

آیا می‌توان مدیریت اجاره خانه را به شرکت سپرد؟

بله؛ اگر در ترکیه زندگی نمی‌کنید، شرکت‌های مدیریت ملک یا مشاوران املاک دارای مجوز می‌توانند تبلیغ، انتخاب مستأجر، تحویل و پیگیری را انجام دهند. پیش از سپردن کار، قرارداد مدیریت کتبی بگیرید و دقیق بنویسید که کارمزد چند درصد اجاره است، چه کسی پول را دریافت می‌کند (بهتر است اجاره مستقیم به حساب خود شما واریز شود)، و تعمیرات تا چه سقفی بدون اجازه شما مجاز است. مسئولیت قانونی مجوز اجاره توریستی و اعلام هویت میهمانان با دارنده مجوز است، حتی اگر شرکت مدیریت ملک کار اجرایی را انجام دهد.

اگر هنوز ملک نخریده‌اید و هدف‌تان درآمد اجاره است، تفاوت هدف «اجاره بلندمدت» و «اجاره توریستی» را در انتخاب منطقه لحاظ کنید؛ مقایسه مناطق را در بهترین مناطق ترکیه برای خرید ملک ببینید.

تراست گلوبال در اجاره دادن خانه در ترکیه چه کمکی می‌کند؟

1. بررسی اولیه ملک و هدف شما: اجاره بلندمدت یا توریستی، و اینکه کدام برای ساختمان و محله شما عملی است.
2. کد مالیاتی و هماهنگی بانکی: راهنمایی برای دریافت کد مالیاتی و آماده شدن برای افتتاح حساب (با حضور خودتان).
3. تنظیم یا بازبینی قرارداد اجاره مطابق TBK، در صورت نیاز با ترجمه و هماهنگی دفتر نوتر.
4. هماهنگی با حسابدار برای اظهارنامه سالانه درآمد اجاره و پرداخت اقساط مالیات؛ خدمات مرتبط را در حسابداری و مالیات در ترکیه ببینید.
5. معرفی مسیرهای مجاز برای مدیریت ملک از راه دور، از جمله تنظیم وکالت‌نامه محدود.

ما وعده اجاره تضمینی یا درآمد مشخص نمی‌دهیم؛ هدف این است که اجاره ملک شما قانونی، مستند و بدون جریمه باشد.

سؤالات متداول درباره اجاره دادن خانه در ترکیه

آیا خارجی‌ها اجازه دارند خانه خود را در ترکیه اجاره بدهند؟

بله. مالک خارجی دارای تاپو مثل مالک ترک می‌تواند ملک مسکونی را اجاره بدهد؛ فقط باید قرارداد، دریافت بانکی و اظهار مالیات را رعایت کند. برای اجاره زیر ۱۰۰ روز به گردشگران، مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری لازم است.

اگر ملکم را برای اقامت ملکی خریده‌ام، می‌توانم آن را اجاره بدهم؟

اقامت ملکی برای سکونت مالک صادر می‌شود و در رویه اداره مهاجرت، اجاره دادن همان ملک می‌تواند در تمدید اقامت مشکل ایجاد کند. پیش از اجاره، وضعیت اقامت خود را بررسی کنید؛ مسیرهای اقامت در اقامت ترکیه آمده است.

ودیعه اجاره در ترکیه حداکثر چقدر است؟

طبق ماده ۳۴۲ قانون تعهدات، حداکثر معادل سه ماه اجاره. در عمل یک تا دو ماه رایج‌تر است.

اجاره را هر سال چقدر می‌توانم افزایش دهم؟

برای ملک مسکونی حداکثر به اندازه میانگین تغییر ۱۲ ماهه شاخص TÜFE که TÜİK هر ماه اعلام می‌کند. پس از پنج سال، امکان درخواست تعیین اجاره بر اساس نرخ بازار از دادگاه (پس از میانجی‌گری) وجود دارد.

اگر در ترکیه زندگی نکنم، باز هم باید مالیات اجاره بدهم؟

بله؛ درآمد اجاره ملک واقع در ترکیه در همین کشور مشمول مالیات است. راهنمای GİB برای غیرمقیم‌ها، اظهار در ماه مارس و استفاده از معافیت اجاره مسکونی را برای آن‌ها هم پیش‌بینی کرده است. اگر مستأجر شرکت باشد، ممکن است مالیات تکلیفی (stopaj) کسر کند؛ این حالت را با حسابدار بررسی کنید.

آیا می‌توانم بدون حضور، قرارداد اجاره ببندم؟

بله، از طریق نماینده دارای وکالت‌نامه معتبر. اما افتتاح حساب بانکی شخصی برای دریافت اجاره معمولاً حضور خودتان را لازم دارد.

این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.