قوانین اجاره خانه در ترکیه عمدتاً در «قانون تعهدات ترکیه» (Türk Borçlar Kanunu شماره ۶۰۹۸، مواد ۲۹۹ تا ۳۵۶) آمده و چند قانون جدیدتر مانند میانجی‌گری اجباری (از سپتامبر ۲۰۲۳) و قانون اجاره توریستی مسکن (از ۲۰۲۴) آن را تکمیل کرده‌اند. این صفحه برای مستأجران خارجی، به‌ویژه ایرانیان ساکن ترکیه، و مالکانی نوشته شده که می‌خواهند بدانند در ۲۰۲۶ اجاره چقدر می‌تواند بالا برود، مالک چه زمانی می‌تواند تخلیه بخواهد و اختلاف‌ها کجا حل می‌شود.
پاسخ کوتاه
در ۲۰۲۶ «قانون جدید اجاره» جداگانه‌ای تصویب نشده است؛ آن‌چه تغییر کرده پایان سقف موقت ۲۵٪ و اجباری شدن میانجی‌گری است. قاعده اصلی همچنان مواد ۳۴۲ تا ۳۵۶ قانون تعهدات است.
- افزایش سالانه اجاره در تمدید قرارداد حداکثر به اندازه میانگین ۱۲ ماهه تورم (TÜFE) است؛ برای تمدیدهای اکتبر ۲۰۲۶ این نرخ ۳۱٫۴۹٪ است.
- مالک صرفاً به‌دلیل پایان مدت نمی‌تواند مستأجر را بیرون کند؛ فسخ بدون دلیل فقط پس از «دوره ۱۰ ساله تمدید» ممکن است.
- پیش از طرح دعوای اجاره در دادگاه، مراجعه به میانجی (arabulucu) الزامی است.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی اقامت و امور حقوقی تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
در سال ۲۰۲۶ چه چیزی در قوانین اجاره ترکیه تغییر کرده است؟
در برخی مطالب اینترنتی از «قانون اجاره ۲۰۲۶» با سقف ۱۰ درصد افزایش سخن گفته می‌شود؛ چنین قانونی در روزنامه رسمی ترکیه منتشر نشده است. تغییرات واقعی چند سال اخیر این‌هاست:
| تغییر | زمان | اثر عملی |
|---|---|---|
| سقف موقت ۲۵٪ برای افزایش اجاره مسکونی | ژوئن ۲۰۲۲ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ | منقضی شده؛ اکنون فقط قاعده تورمی ماده ۳۴۴ اعمال می‌شود. |
| میانجی‌گری اجباری در دعاوی اجاره | از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ | بیشتر اختلاف‌ها (افزایش اجاره، تخلیه، ودیعه) ابتدا باید نزد میانجی برود. |
| قانون اجاره مسکن با هدف گردشگری (قانون ۷۴۶۴) | از ۱ ژانویه ۲۰۲۴ | اجاره کمتر از ۱۰۰ روز به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و در آپارتمان‌ها به رضایت همه مالکان ساختمان نیاز دارد. |
| سیستم پرداخت امن در فروش ملک | از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ | مربوط به خرید و فروش است، نه اجاره؛ اما برای مستأجری که قصد خرید دارد مهم است. |
صاحب‌خانه در ترکیه هر سال چقدر می‌تواند اجاره را زیاد کند؟
طبق ماده ۳۴۴ قانون تعهدات، توافق طرفین درباره اجاره سال‌های تمدید فقط تا جایی معتبر است که از «نرخ تغییر میانگین ۱۲ ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده» در سال اجاره قبلی بیشتر نباشد. این نرخ را مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) هر ماه همراه با تورم منتشر می‌کند؛ برای قراردادهایی که در اکتبر ۲۰۲۶ تمدید می‌شوند، رسانه‌های اقتصادی ترکیه بر پایه داده TÜİK رقم ۳۱٫۴۹٪ را اعلام کرده‌اند.
- اگر قرارداد شما بندی برای افزایش کمتر دارد، همان بند معتبر است.
- بندهایی که افزایش بیشتر از سقف یا افزایش به ارز را مقرر کنند، در مازاد سقف قابل اجرا نیستند.
- قاعده ۵ ساله: در قراردادهای بیش از پنج سال یا قراردادی که پس از پنج سال تمدید شده، دادگاه می‌تواند اجاره سال جدید را بر اساس قیمت روز ملک‌های مشابه و با رعایت انصاف تعیین کند (تعیین اجاره یا kira tespit davası). این دعوا هم ابتدا به میانجی‌گری می‌رود.
ودیعه اجاره در ترکیه چه قواعدی دارد؟
ماده ۳۴۲ می‌گوید ودیعه (güvence) در اجاره مسکن و محل کار سقف‌دار، حداکثر سه ماه اجاره است. اگر ودیعه نقدی باشد، قانون پیش‌بینی کرده که مستأجر آن را در حساب سپرده بانکی بگذارد که بدون رضایت مالک قابل برداشت نباشد. در عمل بسیاری از مالکان ودیعه را مستقیم دریافت می‌کنند؛ در این حالت رسید کتبی و ذکر مبلغ در قرارداد ضروری است. بانک در پایان، با رضایت مالک یا حکم دادگاه یا در صورت عدم طرح دعوا ظرف مهلت قانونی پس از پایان قرارداد، ودیعه را به مستأجر برمی‌گرداند.
در همین زمینه، مطالعه جلوگیری از کلاهبرداری ملکی در ترکیه به تصمیم دقیق‌تر کمک می‌کند.
مالک در ترکیه چه زمانی می‌تواند مستأجر را تخلیه کند؟
قانون ترکیه از مستأجر مسکونی حمایت قوی دارد. طبق ماده ۳۴۷، اگر مستأجر ۱۵ روز پیش از پایان قرارداد اعلام فسخ نکند، قرارداد با همان شرایط یک سال تمدید می‌شود و مالک نمی‌تواند فقط به استناد پایان مدت، قرارداد را تمام کند. راه‌های قانونی تخلیه عبارت‌اند از:
| دلیل تخلیه | ماده قانونی | شرط اصلی |
|---|---|---|
| پایان دوره ۱۰ ساله تمدید | ۳۴۷ | پس از ۱۰ سال تمدید، مالک می‌تواند بدون ذکر دلیل و با اخطار حداقل سه ماه پیش از پایان هر سال تمدید، قرارداد را فسخ کند. |
| نیاز مالک یا بستگان به مسکن | ۳۵۰ | نیاز واقعی، جدی و مستمر مالک، همسر، فرزندان، والدین یا افراد تحت تکفل؛ طرح دعوا در مهلت قانونی پس از پایان قرارداد. |
| تعمیر اساسی یا بازسازی | ۳۵۰ | کاری که استفاده از ملک را در طول اجرا غیرممکن کند. |
| نیاز مالک جدید | ۳۵۱ | خریدار جدید باید ظرف یک ماه از خرید به مستأجر اطلاع کتبی دهد و پس از شش ماه دعوا طرح کند. |
| تعهد تخلیه کتبی | ۳۵۲ | تعهد تخلیه باید پس از تحویل ملک داده شده باشد؛ تعهدی که هم‌زمان با قرارداد گرفته شود، معمولاً معتبر نیست. |
| دو اخطار موجه در یک سال اجاره | ۳۵۲ | اگر مستأجر در یک سال اجاره دو بار به‌دلیل تأخیر در پرداخت اخطار کتبی موجه گرفته باشد. |
| داشتن خانه دیگر در همان شهر | ۳۵۲ | اگر مستأجر یا همسرش خانه مناسب سکونت در همان شهرداری داشته باشد و مالک هنگام عقد از آن بی‌خبر بوده باشد. |
| عدم پرداخت اجاره | ۳۱۵ | پس از اخطار کتبی و مهلت قانونی (برای مسکن حداقل ۳۰ روز). |
تخلیه همیشه از راه دادگاه یا اداره اجرا انجام می‌شود. عوض کردن قفل، قطع آب و برق یا بیرون گذاشتن وسایل مستأجر توسط مالک غیرقانونی است.
اختلاف اجاره در ترکیه را چطور باید پیگیری کرد؟
- جمع‌آوری مدارک: قرارداد، رسیدهای پرداخت بانکی، مکاتبات واتساپ یا ایمیل و اخطارهای محضری.
- اخطار کتبی: برای ادعاهای مهم (افزایش، تعمیرات، ودیعه) اخطار رسمی از طریق محضر (ihtarname) بفرستید یا دریافت کنید؛ تاریخ آن در مهلت‌ها اثر دارد.
- درخواست میانجی‌گری: از سپتامبر ۲۰۲۳، پیش از طرح بیشتر دعاوی اجاره باید به دفتر میانجی‌گری دادگستری مراجعه کنید. صورت‌جلسه توافق، قابلیت اجرایی دارد.
- دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk Mahkemesi): اگر توافق نشد، دعوا در این دادگاه طرح می‌شود.
- اجرای حکم یا توافق: از طریق اداره اجرا (İcra Dairesi)، نه با اقدام شخصی.
اخطار یا اختلاف اجاره دارید؟ موضوع را خلاصه بنویسید
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
اجاره کوتاه‌مدت و توریستی خانه در ترکیه چه قانونی دارد؟
قانون ۷۴۶۴ اجاره مسکن برای مدت کمتر از ۱۰۰ روز با هدف گردشگری را مشمول مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری کرده است. در ساختمان‌های آپارتمانی، درخواست مجوز به رضایت همه مالکان واحدها نیاز دارد، مستأجر عادی حق ندارد خانه را به‌صورت روزانه به دیگری اجاره دهد و برای اجاره بدون مجوز جریمه‌های سنگین (در متن اولیه قانون از ۱۰۰ هزار لیر به ازای هر واحد) پیش‌بینی شده است. جزئیات این موضوع را در اجاره دادن ملک به توریست در ترکیه بخوانید.
اشتباهات رایج مستأجران و مالکان در ترکیه
- اعتماد به ادعاهای نادرست درباره «سقف ۱۰ درصد» یا «قانون جدید ۲۰۲۶» و از دست دادن مهلت‌های واقعی.
- امضای تعهد تخلیه تاریخ‌دار یا بدون تاریخ هم‌زمان با قرارداد اولیه.
- پرداخت نقدی اجاره بدون رسید؛ در دعوای عدم پرداخت، اثبات آن با مستأجر است.
- رفتن مستقیم به دادگاه بدون طی کردن میانجی‌گری و رد شدن دعوا.
- اقدام شخصی مالک (عوض کردن قفل یا قطع انشعابات) که خود موجب مسئولیت مالک می‌شود.
- اجاره روزانه یا ساب‌لیز خانه بدون مجوز گردشگری.
تراست گلوبال در امور اجاره خانه در ترکیه چه کمکی می‌کند؟
- بررسی قرارداد فعلی و محاسبه سقف قانونی افزایش اجاره برای تاریخ تمدید شما.
- توضیح اخطارهای دریافتی به فارسی و تعیین مهلت‌های پاسخ.
- معرفی و هماهنگی با وکیل فارسی‌زبان در ترکیه برای میانجی‌گری یا دعوا، از مسیر خدمات وکالت در ترکیه.
- تنظیم قرارداد اجاره دوزبانه و هماهنگی تأیید محضری برای استفاده در اقامت ترکیه با اجاره خانه.
- راهنمایی مستأجرانی که به‌جای اجاره، خرید ملک در ترکیه را بررسی می‌کنند.
اگر تازه دنبال خانه هستید، مراحل عملی و مدارک را در اجاره خانه در ترکیه برای خارجی‌ها ببینید.
سؤالات متداول درباره قوانین اجاره خانه در ترکیه
آیا در ۲۰۲۶ سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره هنوز وجود دارد؟
خیر. سقف موقت ۲۵٪ در ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ پایان یافت و اکنون سقف، میانگین ۱۲ ماهه تورم مصرف‌کننده طبق ماده ۳۴۴ است.
آیا مالک می‌تواند پس از یک سال مستأجر را بیرون کند؟
صرفاً به‌دلیل پایان مدت قرارداد، خیر. مالک باید یکی از دلایل قانونی مانند نیاز شخصی، تعهد تخلیه معتبر یا دو اخطار موجه را داشته باشد، یا دوره ۱۰ ساله تمدید سپری شده باشد.
آیا مستأجر می‌تواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
بله، اما اگر بدون رعایت شرایط قانونی تخلیه کند، تا زمان اجاره دادن ملک به مستأجر مناسب دیگر یا حداکثر تا پایان مدت قرارداد ممکن است مسئول اجاره باشد. معرفی مستأجر جایگزین معتبر این مسئولیت را کاهش می‌دهد.
آیا برای دعوای اجاره حتماً باید به میانجی مراجعه کرد؟
برای بیشتر دعاوی ناشی از قرارداد اجاره، بله؛ میانجی‌گری از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ شرط طرح دعواست. برخی موارد مانند پیگیری اجرایی بدون حکم تابع قواعد خاص خود هستند.
اگر اجاره‌نامه به ارز خارجی باشد چه می‌شود؟
برای اشخاص مقیم ترکیه، قراردادهای اجاره مسکونی به ارز خارجی با محدودیت مقررات حمایت از ارزش پول ترکیه روبه‌روست و معمولاً باید به لیر تبدیل شوند. وضعیت قرارداد خود را با مشاور حقوقی بررسی کنید.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- قانون تعهدات ترکیه (TBK ۶۰۹۸) – mevzuat.gov.tr – متن مواد ۳۴۲، ۳۴۴، ۳۴۷، ۳۵۰ تا ۳۵۲ درباره ودیعه، افزایش اجاره و تخلیه
- مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) – داده تورم ماهانه که مبنای سقف افزایش اجاره است
- اداره کل راه‌حل‌های جایگزین وزارت دادگستری – میانجی‌گری اجباری در دعاوی اجاره
- وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه – مجوز اجاره مسکن با هدف گردشگری طبق قانون ۷۴۶۴
- روزنامه رسمی ترکیه (Resmî Gazete) – انتشار رسمی قوانین و اصلاحات
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
حق خود را در قرارداد اجاره بشناسید
پیش از پذیرفتن افزایش اجاره یا تخلیه، وضعیت قرارداد خود را با کارشناسان تراست گلوبال بررسی کنید.