شرایط و مدارک خرید ملک در ترکیه مجموعه الزامات قانونی و اداری است که یک خریدار خارجی، از جمله شهروند ایرانی، باید پیش از انتقال سند (تاپو) به نام خود آماده کند: از پاسپورت معتبر و کد مالیاتی تا گزارش ارزیابی رسمی، بیمه اجباری زلزله و پرداخت هزینه نقل‌وانتقال. این صفحه برای کسانی است که ملک مورد نظرشان را پیدا کرده‌اند یا در مرحله تصمیم‌گیری هستند و می‌خواهند بدانند دفتر تاپو دقیقاً چه چیزی می‌خواهد، سند جدید ترکیه چه شکلی دارد و کجا ممکن است پرونده متوقف شود.
پاسخ کوتاه
خارجی‌ها می‌توانند با پاسپورت معتبر و بدون نیاز به اقامت در ترکیه ملک بخرند؛ مدارک اصلی شامل کد مالیاتی، گزارش ارزیابی از شرکت مجاز، بیمه اجباری زلزله (DASK)، رسید هزینه تاپو و حضور مترجم در روز انتقال است.
- از ۴ مارس ۲۰۱۹، در فروش‌هایی که یک طرف آن شخص خارجی است، گزارش ارزیابی (Değerleme Raporu) از شرکت ارزیابی مجاز لازم است.
- هزینه نقل‌وانتقال تاپو معمولاً ۴٪ ارزش اعلامی است (در اصل ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده).
- سندهای جدید تاپو کد QR دارند و اصالت آن‌ها از طریق سامانه‌های رسمی TKGM و e-Devlet قابل بررسی است.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
چه کسانی می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟
طبق ماده ۳۵ قانون تاپو ترکیه، اتباع کشورهایی که در فهرست تعیین‌شده توسط ریاست‌جمهوری قرار دارند می‌توانند در ترکیه ملک بخرند و شهروندان ایران مشمول این امکان هستند. برای خرید، داشتن اقامت ترکیه لازم نیست و پاسپورت معتبر کافی است. محدودیت‌های اصلی عبارت‌اند از:
- سقف کل مالکیت یک شخص خارجی در سراسر ترکیه ۳۰ هکتار است.
- مجموع املاک خارجی‌ها در هر بخش (ilçe) نمی‌تواند از ۱۰٪ اراضی خصوصی آن بخش بیشتر شود.
- خرید در مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی مجاز نیست؛ این اطلاعات اکنون در سوابق ثبتی ملک درج می‌شود و دفتر تاپو آن را بررسی می‌کند.
اگر هنوز در ترکیه اقامت ندارید، خرید ملک بدون اقامت ترکیه را هم ببینید.
سند ملک در ترکیه (تاپو) چه اطلاعاتی دارد و چه تغییری کرده است؟
سند رسمی مالکیت در ترکیه «تاپو» (Tapu Senedi) نام دارد و توسط اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) صادر می‌شود. سندهای نسل جدید طراحی تازه، کد QR (Karekod) و ویژگی‌های امنیتی دارند تا اصالت سند و اطلاعات ملک سریع‌تر بررسی شود. در سند، اطلاعاتی مانند استان و بخش، شماره بلوک (ada) و قطعه (parsel)، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، زمین)، سهم مالکیت، نام مالک و تاریخ انتقال درج می‌شود. اطلاعات تکمیلی مانند رهن، توقیف یا حاشیه‌نویسی‌ها در سوابق ثبت (Tapu Kaydı) نگهداری می‌شود و باید جداگانه استعلام شود.
دو نوع سند آپارتمان را از هم تشخیص دهید: «کات ایرتیفاکی» (پیش از پایان‌کار) و «کات مولکیتی» (پس از دریافت پایان‌کار یا İskân). تفاوت این دو در تفاوت ملک پروژه‌ای و شخصی‌ساز در ترکیه توضیح داده شده است.
مدارک لازم برای خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها
| مدرک | توضیح | نکته |
|---|---|---|
| پاسپورت معتبر | اصل پاسپورت و ترجمه رسمی صفحه مشخصات | اعتبار پاسپورت و تطابق نام با سایر مدارک را بررسی کنید |
| کد مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası) | از اداره مالیات یا سامانه‌های آنلاین GİB | دریافت کد مالیاتی در ترکیه |
| گزارش ارزیابی (Değerleme Raporu) | از شرکت ارزیابی دارای مجوز رسمی | الزامی در معاملات اتباع خارجی از ۲۰۱۹ |
| بیمه اجباری زلزله (DASK) | برای واحدهای مسکونی | پیش از انتقال تهیه می‌شود |
| رسید پرداخت هزینه تاپو و هزینه خدمات | پرداخت در بانک یا آنلاین پس از ثبت درخواست | مبنا نباید کمتر از ارزش اعلامی شهرداری باشد |
| عکس | طبق رویه دفتر تاپو | پیش از مراجعه از دفتر بپرسید |
| مترجم رسمی | حضور در روز امضا برای خریدار غیرترک‌زبان | مترجم باید مورد تأیید دفتر تاپو باشد |
| وکالت‌نامه (در صورت عدم حضور) | رسمی و با ترجمه و تأیید لازم | وکالت‌نامه در ترکیه برای ایرانیان |
مراحل خرید ملک در ترکیه از انتخاب تا دریافت سند
- بازدید و انتخاب ملک: علاوه بر خود ملک، محله، دسترسی، سال ساخت و وضعیت ایسکان را بررسی کنید.
- استعلام سند: مالکیت، رهن، توقیف و حاشیه‌نویسی‌ها را از سوابق ثبتی بگیرید.
- قرارداد اولیه و بیعانه: مبلغ بیعانه توافقی است و رقم ثابتی ندارد؛ شرایط بازگشت آن و زمان انتقال را مکتوب کنید. راهنمای قرارداد خرید ملک در ترکیه را ببینید.
- دریافت کد مالیاتی و انتقال وجه: انتقال قانونی پول و حساب بانکی را از قبل آماده کنید (انتقال پول از ایران به ترکیه).
- ثبت درخواست در تاپو: درخواست از طریق سامانه یا دفتر تاپو ثبت و گزارش ارزیابی سفارش داده می‌شود.
- پرداخت هزینه‌ها و تهیه DASK.
- امضا و انتقال: خریدار، فروشنده (یا وکیل آن‌ها) و مترجم در نوبت تعیین‌شده حاضر می‌شوند و سند جدید صادر می‌شود.
- پس از خرید: اظهار به شهرداری برای مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)، انتقال اشتراک‌ها و در صورت نیاز درخواست اقامت.
می‌خواهید مدارک خرید ملک شما در ترکیه بررسی شود؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
هزینه‌های خرید ملک در ترکیه چیست؟
هزینه‌ها را از ابتدا در بودجه بگذارید: هزینه نقل‌وانتقال تاپو (۴٪ ارزش اعلامی، که قانوناً ۲٪ سهم خریدار و ۲٪ سهم فروشنده است اما گاهی با توافق جابه‌جا می‌شود)، هزینه خدمات تاپو، گزارش ارزیابی، ترجمه رسمی و مترجم، بیمه زلزله، و در برخی موارد مالیات بر ارزش افزوده برای ملک نوساز که از سازنده خریداری می‌شود. خریداران خارجی غیرمقیم در شرایط مشخص (از جمله پرداخت به ارز خارجی و عدم فروش در مدت معین) ممکن است از معافیت مالیات بر ارزش افزوده نخستین خرید استفاده کنند؛ شرایط را پیش از قرارداد استعلام کنید. جزئیات در مالیات خرید ملک در ترکیه و مالیات سالانه ملک در ترکیه.
شرایط استفاده از ملک برای اقامت و شهروندی
برای اقامت کوتاه‌مدت ملکی، ملک مسکونی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریداری شده باید حداقل ۲۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد و در محله‌ای باشد که برای ثبت اقامت خارجی‌ها بسته نیست. برای شهروندی، سرمایه‌گذاری ملکی حداقل ۴۰۰ هزار دلار با تعهد عدم فروش سه‌ساله در تاپو لازم است. مسیرها را در خرید ملک برای اقامت ترکیه و خرید ملک برای شهروندی ترکیه مقایسه کنید.
اشتباهات رایج در آماده‌سازی مدارک خرید ملک در ترکیه
- پرداخت بیعانه پیش از استعلام سند و بدهی‌های ملک.
- اعلام قیمت کمتر از قیمت واقعی در تاپو برای کاهش هزینه؛ این کار علاوه بر جریمه، می‌تواند حق اقامت یا شهروندی را از بین ببرد.
- اختلاف املای نام در پاسپورت، کد مالیاتی و ترجمه‌ها.
- انتقال پول نقدی یا بی‌سند؛ برای شهروندی و بانک، مسیر قانونی وجه اهمیت دارد.
- فراموش کردن اظهار ملک به شهرداری پس از خرید.
تراست گلوبال در خرید ملک در ترکیه چه کمکی می‌کند؟
- بررسی فهرست مدارک شما بر اساس هدف خرید (سکونت، اقامت یا شهروندی).
- هماهنگی دریافت کد مالیاتی، ترجمه رسمی و مترجم روز انتقال.
- هماهنگی استعلام سند و راهنمایی درباره قرارداد و پرداخت‌ها.
- همراهی در گام‌های پس از خرید مانند اظهار به شهرداری و پرونده اقامت.
مسیر کامل را در راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه ببینید.
سؤالات متداول درباره شرایط و مدارک خرید ملک در ترکیه
آیا ایرانیان بدون اقامت می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟
بله. با پاسپورت معتبر و کد مالیاتی ترکیه امکان خرید وجود دارد و اقامت پیش‌شرط نیست.
آیا گزارش ارزیابی برای همه خریداران خارجی لازم است؟
طبق رویه TKGM از ۴ مارس ۲۰۱۹، در فروش‌هایی که یک طرف آن شخص خارجی است گزارش ارزیابی از شرکت ارزیابی مجاز گرفته می‌شود.
هزینه تاپو را چه کسی می‌پردازد؟
قانوناً ۲٪ سهم خریدار و ۲٪ سهم فروشنده است؛ اما در بازار گاهی با توافق کل آن بر عهده یک طرف گذاشته می‌شود. این موضوع را در قرارداد بنویسید.
آیا می‌توان بدون حضور در ترکیه ملک خرید؟
بله، با وکالت‌نامه رسمی که اختیار خرید ملک مشخص را بدهد. وکالت‌نامه باید ترجمه و تأییدهای لازم را داشته باشد.
چطور اصالت سند تاپو را بررسی کنم؟
سندهای جدید کد QR دارند و اطلاعات ملک از طریق سامانه‌های رسمی TKGM و e-Devlet قابل بررسی است. پیش از معامله، استعلام رسمی سوابق ثبتی را هم بگیرید.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) – روند انتقال تاپو، مدارک و قواعد خرید اتباع خارجی
- بخشنامه TKGM درباره گزارش ارزیابی (Alomaliye) – الزام گزارش ارزیابی در فروش‌های دارای طرف خارجی از ۴ مارس ۲۰۱۹
- پایگاه قوانین ترکیه – ماده ۳۵ قانون تاپو (سقف ۳۰ هکتار و ۱۰٪ هر بخش)
- اداره کل مهاجرت ترکیه – شرایط اقامت ملکی
- اداره درآمد ترکیه (GİB) – کد مالیاتی و هزینه نقل‌وانتقال
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
یک مدرک ناقص می‌تواند نوبت تاپو را عقب بیندازد
فهرست مدارک و مرحله فعلی خریدتان را برای کارشناس املاک تراست گلوبال بفرستید.