فروش ملک در ترکیه و خروج سرمایه برای مالکان خارجی یعنی سه کار پشت سر هم: فروش قانونی ملک و انتقال سند در اداره تاپو، پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های فروشنده، و انتقال مبلغ خالص به حساب خارج از ترکیه از طریق بانک. این صفحه برای ایرانیانی نوشته شده که در ترکیه ملک دارند و می‌خواهند بفروشند، یا پیش از خرید می‌خواهند بدانند خروج از سرمایه‌گذاری چقدر آسان و پرهزینه است. به ادعاهای رایجی مثل «رشد ۱۵ درصدی سالانه قیمت» که منبع رسمی ندارند، تکیه نکنید.
پاسخ کوتاه
مالک خارجی می‌تواند ملک خود را در ترکیه بفروشد و طبق مقررات ارزی، بانک‌ها مبلغ خالص فروش (پس از مالیات و تعهدات) را برای غیرمقیمان به خارج حواله می‌کنند؛ اما فروش زیر ۵ سال ممکن است مالیات سود داشته باشد و اقامت یا شهروندی وابسته به ملک را تحت تأثیر قرار دهد.
- سهم قانونی فروشنده از هزینه انتقال سند: ۲٪ ارزش اعلامی.
- فروش ملکی که کمتر از ۵ سال در مالکیت بوده، مشمول مالیات سود افزایش ارزش است (معافیت ۲۰۲۶: ۱۵۰ هزار لیر).
- ملک شهروندی تا ۳ سال قید عدم فروش دارد؛ فروش ملک اقامتی، مبنای تمدید اقامت را از بین می‌برد.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک خود را در ترکیه بفروشند و پول را خارج کنند؟
بله. طبق ماده ۱۳ ابلاغیه جابه‌جایی سرمایه (ذیل تصمیم شماره ۳۲ حفظ ارزش پول ترکیه) که در بخشنامه ۲۰۲۲/۱ سازمان ثبت و کاداستر ترکیه نیز تکرار شده، بانک‌ها می‌توانند مبلغ خالص درآمد اجاره و فروش ملک متعلق به اشخاص غیرمقیم را، پس از کسر مالیات و تعهدات مشابه، آزادانه به خارج منتقل کنند. یعنی محدودیت قانونی کلی برای خروج سرمایه از محل فروش ملک وجود ندارد، اما مسیر باید از طریق بانک و با مدارک فروش طی شود.
دقت کنید که پرداخت ثمن معامله به فروشنده در ترکیه به لیر انجام می‌شود؛ خریدار خارجی نیز باید پیش از انتقال سند، ارز را به بانک بفروشد و «گواهی خرید ارز» (DAB) را به تاپو ارائه کند. بنابراین فروشنده لیر دریافت می‌کند و برای انتقال به خارج، آن را از طریق بانک به ارز تبدیل و حواله می‌کند.
مالیات و هزینه‌های فروش ملک در ترکیه چقدر است؟
| هزینه / مالیات | میزان (۲۰۲۶) | توضیح |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند (سهم فروشنده) | ۲٪ ارزش اعلامی | خریدار هم ۲٪ می‌پردازد |
| کارمزد خدمات تاپو | میانگین حدود ۶٬۷۰۰ لیر | بسته به شهر |
| مالیات سود افزایش ارزش (Değer Artış Kazancı) | نرخ پلکانی ۱۵٪ تا ۴۰٪ روی سود | فقط اگر ملک کمتر از ۵ سال در مالکیت بوده؛ ملک ارثی/هبه‌ای مشمول این قاعده نیست |
| معافیت سالانه سود فروش | ۱۵۰٬۰۰۰ لیر | برای سود سال ۲۰۲۶ |
| تعدیل تورمی بهای خرید | با شاخص قیمت تولیدکننده (Yİ-ÜFE) | فقط اگر افزایش شاخص در دوره نگهداری ۱۰٪ یا بیشتر باشد |
| کمیسیون مشاور املاک | طبق قرارداد | قانوناً با سقف تعیین‌شده در آیین‌نامه بنگاه‌ها |
| بدهی‌های ملک | متغیر | مالیات سالانه ملک، شارژ ساختمان و قبوض باید تسویه شود |
سود مشمول مالیات در اظهارنامه سالانه بر درآمد (معمولاً مارس سال بعد) اعلام می‌شود. فروشنده غیرمقیم هم از این قاعده مستثنا نیست. پله‌های مالیات بر درآمد ۲۰۲۶ برای درآمد غیرحقوقی: ۱۵٪ تا ۱۹۰ هزار، ۲۰٪ تا ۴۰۰ هزار، ۲۷٪ تا ۱ میلیون، ۳۵٪ تا ۵٫۳ میلیون و ۴۰٪ مازاد آن (لیر).
فروش ملک چه اثری بر اقامت و شهروندی دارد؟
| وضعیت | اثر فروش |
|---|---|
| ملک مبنای اقامت کوتاه‌مدت | مبنای تمدید اقامت از بین می‌رود؛ پیش از انقضا باید مبنای دیگری داشته باشید |
| ملک شهروندی (حداقل ۴۰۰ هزار دلار) | تا ۳ سال قید عدم فروش در تاپو ثبت است و فروش امکان ندارد |
| ملکی که با معافیت KDV ماده ۱۳/i خریده شده | شرایط نگهداری معافیت را پیش از فروش بررسی کنید؛ در غیر این صورت KDV و جریمه مطالبه می‌شود |
| ملک بدون ارتباط با اقامت | محدودیت خاصی جز مالیات ندارد |
برای جزئیات، خرید ملک برای دریافت شهروندی ترکیه و خرید ملک برای اقامت ترکیه را ببینید.
پیش از اقدام، نگاهی به تنظیم قرارداد خرید ملک هم بیندازید.
مراحل فروش ملک در ترکیه و انتقال پول به خارج
- بررسی سند و بدهی‌ها: رهن، توقیف، بدهی مالیات سالانه ملک و شارژ.
- محاسبه مالیات احتمالی بر اساس تاریخ خرید، بهای خرید و تعدیل تورمی.
- قیمت‌گذاری واقعی با گزارش ارزیابی یا مقایسه معاملات؛ ارزیابی قیمت واقعی ملک را ببینید.
- قرارداد با خریدار و در صورت حضور نداشتن، وکالت‌نامه رسمی فروش.
- اگر خریدار خارجی است: فروش ارز توسط خریدار به بانک و دریافت DAB پیش از تاپو.
- انتقال سند در تاپو و دریافت ثمن معامله به حساب بانکی شما در ترکیه.
- لغو اشتراک‌ها و بیمه DASK و تسویه با مدیریت ساختمان.
- تبدیل لیر به ارز و حواله از طریق بانک با ارائه سند فروش و مدارک مالیاتی.
- اظهار سود فروش (در صورت شمول) در مارس سال بعد.
می‌خواهید ملک‌تان را در ترکیه بفروشید؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
وضعیت بازار فروش به خارجی‌ها در ۲۰۲۵ چگونه بود؟
طبق آمار مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK)، در سال ۲۰۲۵ تعداد ۲۱٬۵۳۴ واحد مسکونی به خارجی‌ها فروخته شد که کمترین رقم ۹ سال اخیر و حدود ۱٫۳٪ کل فروش مسکن بود. استانبول (۷٬۹۸۹) و آنتالیا (۷٬۱۱۸) بیشترین فروش به خارجی‌ها را داشتند و اتباع روسیه (۳٬۶۴۹) و ایران (۱٬۸۷۸) در صدر خریداران بودند. معنای عملی برای فروشنده: اگر خریدار هدف شما فقط خارجی‌ها باشند، بازار محدودتری پیش رو دارید و قیمت‌گذاری واقع‌بینانه و آماده‌بودن مدارک اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
اشتباهات رایج در فروش ملک و خروج سرمایه از ترکیه
- ثبت قیمت کمتر از واقع در سند برای کم‌کردن هزینه تاپو؛ این کار در فروش بعدی سود مشمول مالیات را بزرگ‌تر نشان می‌دهد و خطر جریمه دارد.
- فروش ملک اقامتی بدون برنامه برای مبنای جدید اقامت.
- تلاش برای فروش ملک شهروندی پیش از پایان ۳ سال.
- دریافت پول نقدی یا انتقال خارج از نظام بانکی؛ اثبات منشأ و حواله بعدی را دشوار می‌کند.
- غفلت از اظهار سود فروش زیر ۵ سال.
- وکالت‌نامه بدون اختیار صریح «فروش و دریافت ثمن».
تراست گلوبال در فروش ملک و خروج سرمایه چه کمکی می‌کند؟
- بررسی سند، بدهی‌ها و وضعیت اقامت یا شهروندی وابسته به ملک.
- هماهنگی ارزیابی و برآورد هزینه‌ها و مالیات با حسابدار.
- هماهنگی وکالت‌نامه، وقت تاپو و مترجم رسمی.
- راهنمایی برای افتتاح یا استفاده از حساب بانکی و حواله قانونی وجه.
برای انتقال پول، انتقال پول از ترکیه به ایران و حواله ارزی را ببینید. خدمات املاک ما در خرید و فروش ملک در ترکیه معرفی شده است. پیش از خرید ملک جدید هم هزینه انتقال سند تاپو را بخوانید.
سؤالات متداول درباره فروش ملک در ترکیه و خروج سرمایه
اگر ملک را بعد از ۵ سال بفروشم مالیات دارد؟
برای اشخاص حقیقی، سود فروش ملکی که بیش از ۵ سال در مالکیت بوده، مشمول مالیات افزایش ارزش نیست؛ اما سهم ۲٪ هزینه انتقال سند همچنان پرداخت می‌شود.
آیا برای خروج پول فروش ملک از ترکیه سقفی وجود دارد؟
طبق مقررات ارزی، بانک‌ها مبلغ خالص فروش ملک غیرمقیمان را پس از کسر مالیات آزادانه منتقل می‌کنند. بانک ممکن است مدارک فروش و هویت را بخواهد و سیاست‌های داخلی خود را داشته باشد.
فروشنده می‌تواند پول را به دلار دریافت کند؟
در معاملات ملک، پرداخت به فروشنده به لیر انجام می‌شود؛ خریدار خارجی ارز را پیش از تاپو به بانک می‌فروشد. فروشنده می‌تواند پس از دریافت، لیر را در بانک به ارز تبدیل کند.
بدون سفر به ترکیه می‌توانم ملک را بفروشم؟
بله، با وکالت‌نامه رسمی که اختیار فروش، دریافت ثمن و امور بانکی را صریحاً داشته باشد.
ملکی که با آن شهروندی گرفته‌ام را کی می‌توانم بفروشم؟
پس از پایان دوره ۳ ساله قید عدم فروش که در تاپو ثبت شده است.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- بخشنامه ۲۰۲۲/۱ سازمان ثبت و کاداستر (TKGM) – الزام فروش ارز و DAB برای خریدار خارجی و حواله آزاد مبلغ خالص فروش برای غیرمقیمان
- بولتن مالیاتی PwC ترکیه ۲۰۲۶/۰۲ – معافیت ۱۵۰ هزار لیری سود فروش ملک و پله‌های مالیات ۲۰۲۶
- راهنمای مالیات سود فروش ملک – قاعده ۵ ساله و تعدیل تورمی با Yİ-ÜFE
- CNN Türk – آمار TÜİK ۲۰۲۵ – فروش مسکن به خارجی‌ها، شهرها و ملیت‌ها
- Milliyet – هزینه تاپو ۲۰۲۶ – نرخ ۲٪ + ۲٪ و کارمزد خدمات تاپو
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
فروش ملک را با محاسبه دقیق مالیات و انتقال پول انجام دهید
سال خرید، شهر ملک و هدف خود را بفرستید تا کارشناس تراست گلوبال مسیر فروش و خروج سرمایه را بررسی کند.