خرید ملک برای اقامت ترکیه یعنی گرفتن اقامت کوتاه‌مدت بر پایه مالکیت ملک مسکونی، طبق بند «ب» ماده ۳۱ قانون اتباع خارجی (شماره ۶۴۵۸). این صفحه برای ایرانیان و فارسی‌زبانانی است که قصد خرید خانه در ترکیه با هدف اقامت دارند و می‌خواهند پیش از پرداخت، حد ۲۰۰ هزار دلاری، شرط محله باز، هزینه‌های سند و مراحل تا کارت اقامت را بشناسند.
پاسخ کوتاه
برای ملکی که از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد خریده شده، فقط ملک مسکونی با ارزش دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (معادل لیر) و واقع در محله‌ای که برای ثبت آدرس خارجیان باز است، مبنای اقامت قرار می‌گیرد. نتیجه، اقامت کوتاه‌مدت قابل تمدید (حداکثر ۲ سال در هر نوبت) است، نه اقامت دائم و نه شهروندی.
- حد ۲۰۰ هزار دلار در همه استان‌ها اعمال می‌شود؛ برای خریدهای ۲۶ آوریل ۲۰۲۲ تا ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ حد قبلی ۷۵ هزار (کلان‌شهر) و ۵۰ هزار دلار (سایر شهرها) ملاک است.
- گزارش ارزیابی کارشناس دارای مجوز SPK برای خریدار خارجی الزامی است.
- هارچ انتقال سند: ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده از ارزش اعلامی، به‌علاوه هزینه ثابت دوار سرمایه.
- شهروندی با ملک از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار و تعهد ۳ ساله عدم فروش شروع می‌شود؛ مسیری جداست.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و اقامت تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
شرایط خرید ملک برای اقامت ترکیه در ۲۰۲۶ چیست؟
اداره مهاجرت (Göç İdaresi) ملک را فقط وقتی دلیل اقامت می‌پذیرد که چهار شرط هم‌زمان برقرار باشد: حد ارزش، کاربری مسکونی، محله باز و مالکیت ثبت‌شده به نام متقاضی. شرایط عمومی اقامت (بیمه، گذرنامه، توان مالی) هم جداگانه بررسی می‌شود؛ تصویر کلی را در راهنمای اقامت ترکیه ببینید.
| شرط | جزئیات | چگونه کنترل کنیم |
|---|---|---|
| حد ارزش | دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار برای خریدهای از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ | گزارش ارزیابی SPK و ارزش اعلامی سند؛ پیش از خرید، ارزیابی مستقل بگیرید |
| کاربری مسکونی (konut) | ملک تجاری، زمین یا دفتر مبنای اقامت ملکی نیست | نوع ملک در سند تاپو و وضعیت پایان کار (iskan) |
| محله باز | محله نباید جزو محله‌های بسته برای ثبت آدرس خارجیان (kapalı mahalle) باشد | فهرست در زمان درخواست تغییر می‌کند؛ پیش از امضا و دوباره پیش از درخواست کنترل شود |
| مالکیت ثبت‌شده | سند به نام متقاضی صادر شده باشد | قرارداد پیش‌فروش یا قولنامه به‌تنهایی کافی نیست |
| منطقه مجاز برای خارجیان | خارج از مناطق نظامی و امنیتی؛ سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ مساحت خصوصی هر ناحیه | استعلام از اداره ثبت (TKGM) در روند انتقال |
اقامت ملکی شامل خانواده هم می‌شود؟
همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال مالک معمولاً می‌توانند بر همان مبنا اقامت بگیرند؛ هر نفر جداگانه در e-İkamet درخواست می‌دهد و بیمه درمانی خود را لازم دارد. اقامت در هر نوبت حداکثر ۲ سال صادر می‌شود و تا زمانی که مالکیت و سایر شرایط برقرار است قابل تمدید است.
مراحل خرید ملک تا گرفتن کارت اقامت
این مسیر نه گام دارد؛ چهار گام اول پیش از پرداخت اصلی انجام می‌شود و بیشترین ریسک‌ها همان‌جا کنترل می‌شود.
- تعیین بودجه و شهر: بودجه را با حد ۲۰۰ هزار دلار به‌علاوه هزینه‌های جانبی (هارچ، ارزیابی، ترجمه، بیمه) بسنجید.
- کنترل محله و ملک: باز بودن محله برای ثبت آدرس خارجیان، کاربری مسکونی، پایان کار و نبود رهن یا توقیف روی سند.
- دریافت شماره مالیاتی و حساب بانکی: شماره مالیاتی با گذرنامه از اداره مالیات گرفته می‌شود؛ پرداخت از طریق بانک، اثبات مبلغ را ساده می‌کند. شرایط حساب را در افتتاح حساب بانکی در ترکیه ببینید.
- گزارش ارزیابی SPK: برای خریدار خارجی الزامی است و ارزش ملک را برای حد ۲۰۰ هزار دلار نشان می‌دهد.
- درخواست انتقال در Web Tapu: ثبت درخواست و تعیین نوبت در دفتر ثبت اسناد (Tapu Müdürlüğü).
- پرداخت هزینه‌ها و بیمه زلزله: هارچ ۲٪ سهم خریدار، هزینه دوار سرمایه و بیمه اجباری زلزله (DASK).
- انتقال سند: امضا در دفتر ثبت با حضور مترجم رسمی اگر ترکی نمی‌دانید (یا با وکالت‌نامه رسمی).
- ثبت آدرس: آدرس ملک در ثبت احوال (Nüfus) ثبت می‌شود.
- درخواست اقامت در e-İkamet: با سند، گزارش ارزیابی، بیمه درمانی و مدارک هویتی؛ سپس مراجعه حضوری و دریافت کارت.
پیش از امضای قرارداد، بررسی حقوقی سند و قرارداد را جدی بگیرید؛ جزئیات آن در بررسی حقوقی قرارداد خرید ملک در ترکیه آمده است.
ملکی که در نظر دارید برای اقامت قابل قبول است؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد؛ در پیام اول مدارک شخصی ارسال نکنید.
هزینه‌های خرید ملک برای اقامت در ترکیه
علاوه بر قیمت ملک، چند هزینه قانونی و جانبی دارید که باید از ابتدا در بودجه ببینید؛ نرخ‌ها و مبنای قانونی آن‌ها در جدول زیر آمده است.
اگر این مرحله را پیش رو دارید، شهروندی ترکیه با خرید ملک را هم بررسی کنید.
| قلم هزینه | مبنا / نرخ | توضیح |
|---|---|---|
| هارچ انتقال سند (tapu harcı) | ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده | بر پایه ارزش اعلامی که نباید کمتر از ارزش ارزیابی یا بازار باشد؛ تقسیم در قرارداد مشخص شود |
| هزینه دوار سرمایه (döner sermaye) | مبلغ ثابت سالانه | هنگام انتقال در دفتر ثبت پرداخت می‌شود |
| گزارش ارزیابی SPK | تعرفه شرکت ارزیابی | برای خریدار خارجی الزامی |
| بیمه اجباری زلزله (DASK) | بر اساس متراژ و منطقه | برای انتقال ملک مسکونی لازم است |
| مترجم رسمی و وکالت‌نامه | بسته به خدمات | اگر ترکی نمی‌دانید یا حضوری نیستید |
| مالیات سالانه ملک (emlak vergisi) | مسکونی ۰٫۱٪ (در کلان‌شهرها ۰٫۲٪) | سالانه به شهرداری |
| هزینه‌های اقامت | کارت ۹۶۴ لیر (۲۰۲۶) + هارچ محاسبه‌شده در e-İkamet | برای هر نفر جداگانه |
ملک برای اقامت یا ملک برای شهروندی: تفاوت چیست؟
این دو مسیر حد سرمایه، شرط نگهداری و نتیجه متفاوتی دارند؛ اشتباه گرفتن آن‌ها رایج‌ترین خطای خریداران است.
| ویژگی | ملک برای اقامت | ملک برای شهروندی |
|---|---|---|
| حداقل ارزش | ۲۰۰٬۰۰۰ دلار (خرید از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳) | ۴۰۰٬۰۰۰ دلار |
| نوع ملک | فقط مسکونی، در محله باز | مسکونی یا تجاری طبق آیین‌نامه |
| تعهد عدم فروش | ندارد؛ با فروش ملک دلیل اقامت از بین می‌رود | ۳ سال، با درج در سند |
| روش پرداخت | پرداخت بانکی توصیه می‌شود | از طریق بانک ترکیه با سند تبدیل ارز الزامی است |
| نتیجه | اقامت کوتاه‌مدت حداکثر ۲ ساله و قابل تمدید | گواهی انطباق و سپس شهروندی ترکیه از طریق NVİ |
اگر بودجه شما به ۴۰۰ هزار دلار می‌رسد، صفحه شهروندی ترکیه و حداقل مبلغ شهروندی ترکیه با سرمایه‌گذاری را ببینید. برای انتخاب و خرید ملک به‌طور کلی، راهنمای خرید و فروش ملک در ترکیه مرجع اصلی است.
اشتباهات رایج در خرید ملک برای اقامت ترکیه
- خرید در محله بسته: آدرس قابل ثبت نیست و ملک، هرچقدر گران، دلیل اقامت نمی‌شود.
- اتکا به قیمت قرارداد به‌جای ارزش ارزیابی: اگر ارزش ارزیابی SPK کمتر از ۲۰۰ هزار دلار باشد، پرونده اقامت با مشکل روبه‌رو می‌شود.
- اعلام ارزش کمتر در سند برای کاهش هارچ: هم خلاف قانون است و هم اثبات حد ۲۰۰ هزار دلار را به خطر می‌اندازد.
- خرید پیش‌فروش یا ملک بدون پایان کار: تا صدور سند مسکونی به نام شما، مبنای اقامت ندارید.
- خرید ملک تجاری یا زمین به امید اقامت: اقامت ملکی فقط برای ملک مسکونی است.
- فرض اقامت دائم یا شهروندی با این خرید: نتیجه فقط اقامت کوتاه‌مدت قابل تمدید است.
تراست گلوبال در این مسیر چه کمکی می‌کند؟
پیش از اینکه پولی پرداخت شود، ملک را از نظر اقامت‌پذیری بررسی و تا کارت اقامت همراهی می‌کنیم؛ تصمیم نهایی اقامت با اداره مهاجرت است.
- گفت‌وگوی اولیه و شرح وضعیت: بودجه، شهر، اعضای خانواده و هدف (اقامت یا شهروندی).
- بررسی مدارک و انتخاب مسیر: کنترل باز بودن محله، کاربری و سابقه سند و ارزش ارزیابی.
- شفاف‌سازی هزینه، زمان و ریسک قبل از شروع: هارچ، ارزیابی، DASK، ترجمه و هزینه‌های اقامت هر نفر.
- اجرا و پیگیری تا نتیجه: هماهنگی انتقال سند، ثبت آدرس، درخواست e-İkamet و پیگیری کارت.
برای شروع، آدرس یا آگهی ملک، قیمت پیشنهادی، تصویر سند (اگر فروشنده داده است) و تعداد افراد متقاضی اقامت را آماده کنید.
سؤالات متداول درباره خرید ملک برای اقامت ترکیه
حداقل قیمت ملک برای اقامت ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟
برای خریدهای از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد، ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل لیر آن، در همه استان‌ها. ملک باید مسکونی و در محله باز باشد.
آیا خرید ملک در ترکیه اقامت دائم می‌دهد؟
خیر. نتیجه، اقامت کوتاه‌مدت حداکثر ۲ ساله و قابل تمدید است. اقامت بلندمدت پس از دست‌کم ۸ سال اقامت قانونی بدون وقفه و با شرایط دیگر قابل درخواست است.
اگر ملک را قبل از اکتبر ۲۰۲۳ خریده باشم چه؟
برای خریدهای بین ۲۶ آوریل ۲۰۲۲ تا ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، حد ۷۵ هزار دلار در کلان‌شهرها و ۵۰ هزار دلار در سایر شهرها ملاک است. شرط محله باز و کاربری مسکونی همچنان بررسی می‌شود.
محله بسته چیست و چطور بفهمم ملک در محله باز است؟
اداره مهاجرت بر اساس تراکم جمعیت خارجی، برخی محله‌ها را برای ثبت آدرس جدید خارجیان می‌بندد. فهرست تغییر می‌کند، پس باید پیش از امضای قرارداد و دوباره پیش از درخواست اقامت، وضعیت را در e-İkamet یا از اداره مهاجرت استعلام کنید.
آیا می‌توانم بدون حضور در ترکیه ملک بخرم؟
انتقال سند با وکالت‌نامه رسمی ممکن است، اما برای درخواست اقامت، ثبت بیومتریک و حضور در ترکیه لازم است. اقامت ملکی برای زندگی در ترکیه است و بیش از ۱۲۰ روز خروج در یک سال می‌تواند به لغو آن منجر شود.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- ریاست اداره مهاجرت ترکیه (Göç İdaresi) – اقامت ملکی، محله‌های بسته و رویه حد ۲۰۰ هزار دلار
- سامانه e-İkamet – ثبت درخواست اقامت
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) – انتقال سند، هارچ و محدودیت‌های خرید خارجیان
- سامانه Web Tapu – درخواست و نوبت انتقال
- پایگاه قوانین ترکیه (Kanun 6458 و 2644) – ماده ۳۱ قانون اتباع خارجی و ماده ۳۵ قانون ثبت
- گزارش خبری Politikam (۳۰ اکتبر ۲۰۲۳) – اعلام حد ۲۰۰ هزار دلار برای اقامت ملکی
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
پیش از خرید، مطمئن شوید ملک شما اقامت می‌آورد
مشخصات ملک را بفرستید تا کارشناس ما محله، کاربری، ارزش و هزینه‌های کامل خرید و اقامت را با شما مرور کند.