خرید ملک به نام همسر در ترکیه یعنی ثبت سند (تاپو) به نام همسر، به‌تنهایی یا به‌صورت مشترک با خودتان، حتی اگر پول خرید را شما بپردازید. این تصمیم ساده به نظر می‌رسد اما بر مالکیت قانونی، اقامت، شهروندی، فروش بعدی، ارث و مالیات اثر مستقیم دارد. این صفحه برای زوج‌های ایرانی نوشته شده که می‌خواهند پیش از وقت تاپو بدانند کدام شکل ثبت برای هدفشان مناسب‌تر است. دو باور رایج نادرست است: محدودیتی به نام «یک ملک در هر استان» وجود ندارد و خرید ملک «اقامت دائم» نمی‌دهد؛ طبق آمار رسمی، فروش مسکن به خارجی‌ها در ۲۰۲۵ حدود ۲۱٬۵۳۴ واحد بوده است.
پاسخ کوتاه
همسر خارجی می‌تواند مانند هر خریدار خارجی، مالک ملک در ترکیه باشد؛ سند را می‌توان کاملاً به نام او یا به‌صورت سهم‌بندی‌شده (مثلاً ۵۰/۵۰) به نام هر دو ثبت کرد. نام هر کس در تاپو باشد، او مالک قانونی است، صرف‌نظر از اینکه چه کسی پول را پرداخته است.
- برای اقامت ملکی، اعضای خانواده‌ای که شریک ملک هستند باید نامشان در تاپو باشد؛ ارزش ملک باید حداقل ۲۰۰ هزار دلار باشد.
- در شهروندی ملکی (۴۰۰ هزار دلار)، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سالِ سرمایه‌گذار همراه او مشمول می‌شوند.
- انتقال بعدی ملک از یک همسر به دیگری، دوباره ۴٪ هزینه تاپو و در صورت هبه، مالیات انتقال بلاعوض دارد.
✔ آخرین بررسی: ۶ آبان ۱۴۰۵ (۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک و سرمایه‌گذاری تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی دولت ترکیه (فهرست منابع در انتهای صفحه)
آیا می‌توان در ترکیه ملک را به نام همسر خرید؟
بله. قانون ثبت ترکیه (ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴) خرید ملک را برای اشخاص حقیقی خارجی با محدودیت‌های کلی (سقف ۳۰ هکتار، ۱۰٪ مساحت ناحیه، مناطق نظامی) مجاز می‌داند و فرقی نمی‌کند خریدار مرد یا زن، شاغل یا خانه‌دار باشد. هر یک از زوجین که نامش در سند ثبت شود، مالک قانونی است. اگر همسر شما شهروند ترکیه است، او مانند هر شهروند ترک بدون محدودیت‌های خارجی خرید می‌کند؛ برای آشنایی با موضوع ازدواج با شهروند ترک، ازدواج اتباع خارجی در ترکیه را ببینید.
ثبت ملک به نام همسر، مشترک یا به نام خود؛ کدام بهتر است؟
| روش ثبت | مزیت | محدودیت |
|---|---|---|
| فقط به نام همسر | مالکیت روشن برای همسر؛ مناسب برنامه‌ریزی خانوادگی | فروش یا رهن فقط با امضای او؛ اقامت ملکی اصلی برای همسر صادر می‌شود |
| مشترک با سهم مشخص (Paylı Mülkiyet، مثلاً ۵۰/۵۰) | هر دو مالک‌اند و نامشان در تاپو است؛ هر کدام سهم خود را می‌تواند منتقل کند | در شهروندی، ارزش سهم سرمایه‌گذار ملاک است؛ پیش از ثبت بررسی شود |
| فقط به نام خود | کنترل کامل؛ در شهروندی، همسر همراه سرمایه‌گذار مشمول می‌شود | همسر مالک نیست و حق او به قواعد اموال زوجین و ارث بستگی دارد |
خرید ملک به نام همسر چه اثری بر اقامت و شهروندی دارد؟
اقامت ملکی: طبق فهرست مدارک سامانه رسمی e-İkamet، ملک مسکونی باید به نام متقاضی باشد و حداقل ۲۰۰ هزار دلار ارزش (در زمان خرید) داشته باشد؛ اگر اعضای خانواده به‌صورت مشترک مالک هستند، باید نامشان در تاپو باشد و مدارک نسبت ارائه شود. ملک مبنای اقامت نباید اجاره داده شود. نحوه محاسبه ارزش برای مالکان مشترک را پیش از خرید استعلام کنید.
شهروندی ملکی: حداقل ۴۰۰ هزار دلار با قید عدم فروش سه‌ساله. شهروندی برای سرمایه‌گذار صادر می‌شود و همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال او همراه پرونده مشمول می‌شوند. بنابراین اگر ملک به نام همسر باشد، معمولاً همسر «سرمایه‌گذار اصلی» محسوب می‌شود. خرید ملک برای دریافت شهروندی ترکیه را بخوانید.
مدارک لازم برای خرید ملک به نام همسر در ترکیه
- پاسپورت معتبر همسر (و خودتان در خرید مشترک) با ترجمه رسمی.
- کد مالیاتی ترکیه برای هر مالک.
- سند ازدواج با ترجمه رسمی و تأییدهای لازم (برای اقامت خانوادگی یا شهروندی؛ ثبت ازدواج ایرانیان در ترکیه).
- گزارش ارزیابی ملک (برای خریدار خارجی الزامی).
- گواهی خرید ارز (DAB) به نام خریدار؛ طبق بخشنامه TKGM فقط خریدار، فروشنده یا نماینده آن‌ها می‌توانند ارز را به بانک بفروشند.
- وکالت‌نامه رسمی اگر همسر در ترکیه حضور ندارد.
مراحل خرید ملک به نام همسر در ترکیه
- تعیین هدف خانواده (سکونت، اقامت، شهروندی، سرمایه‌گذاری) و انتخاب روش ثبت.
- انتخاب ملک و بررسی حقوقی سند؛ بررسی حقوقی قرارداد.
- دریافت کد مالیاتی و آماده‌کردن مدارک هویتی و ازدواج.
- سفارش ارزیابی و ثبت درخواست در Web Tapu؛ در خرید مشترک، سهم هر نفر در درخواست مشخص شود.
- واریز ارز و دریافت DAB به نام خریدار یا خریداران.
- پرداخت هزینه تاپو و حضور در وقت با مترجم رسمی.
- دریافت سند و در صورت تمایل، درج «شرح خانه خانوادگی» و سپس DASK و ثبت آدرس.
ملک را به نام همسر یا مشترک ثبت کنید؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
هزینه‌ها و مالیات خرید ملک به نام همسر
| مورد | میزان (۲۰۲۶) | توضیح |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند | ۴٪ ارزش اعلامی | ۲٪ خریدار، ۲٪ فروشنده؛ برای ثبت مشترک هم همین |
| کارمزد خدمات تاپو | حدود ۶٬۶۸۱ لیر | – |
| انتقال بعدی از یک همسر به دیگری | دوباره ۴٪ هزینه تاپو | چه به‌صورت فروش، چه هبه |
| هبه میان همسران در ترکیه | معافیت ۶۶٬۹۳۵ لیر، مازاد ۱۰٪ تا ۳۰٪ | مالیات انتقال بلاعوض؛ با حسابدار بررسی شود |
| مالیات سالانه ملک | مسکونی ۰٫۱٪ (کلان‌شهر ۰٫۲٪) | هر مالک به نسبت سهم |
به همین دلیل، تصمیم درباره نام مالک را پیش از خرید بگیرید، نه بعد از آن. جزئیات در هزینه انتقال سند تاپو و انتقال ملک بین اعضای خانواده آمده است.
شرح خانه خانوادگی (Aile Konutu) چیست؟
طبق ماده ۱۹۴ قانون مدنی ترکیه، اگر ملکی محل سکونت مشترک خانواده باشد، همسرِ غیرمالک می‌تواند درخواست کند در تاپو «شرح خانه خانوادگی» ثبت شود. پس از آن، همسر مالک بدون رضایت صریح همسر دیگر نمی‌تواند خانه را بفروشد، حقوق آن را محدود کند یا قرارداد اجاره را فسخ کند. این ابزار برای همسری که نامش در سند نیست، حمایت مهمی است. اینکه این قاعده در مورد زوج‌های خارجی چگونه اعمال می‌شود، به قانون حاکم بر روابط زوجین بستگی دارد و بهتر است با وکیل بررسی شود.
اشتباهات رایج در خرید ملک به نام همسر در ترکیه
- ثبت ملک به نام همسر برای شهروندی، بی‌آنکه بدانید سرمایه‌گذار اصلی او محسوب می‌شود.
- تصمیم‌گیری درباره نام مالک پس از خرید و پرداخت دوباره ۴٪ هزینه انتقال.
- مشخص‌نکردن سهم هر نفر در ثبت مشترک.
- بی‌توجهی به اثر ارث و قوانین ایران و ترکیه بر ملک مشترک.
- واریز ارز از حساب شخص ثالث؛ DAB باید به نام خریدار یا نماینده قانونی باشد.
- اجاره‌دادن ملکی که مبنای اقامت ملکی است.
تراست گلوبال در خرید ملک به نام همسر چه کمکی می‌کند؟
- بررسی هدف خانواده و پیشنهاد روش ثبت مناسب.
- هماهنگی ترجمه سند ازدواج، کد مالیاتی و وکالت‌نامه.
- بررسی حقوقی ملک و هماهنگی وقت تاپو و مترجم.
- پیگیری پرونده اقامت یا شهروندی خانواده پس از خرید.
اگر می‌خواهید ملک را به نام فرزند ثبت کنید، خرید ملک برای فرزند در ترکیه را ببینید. همه خدمات در خرید ملک در ترکیه معرفی شده است.
سؤالات متداول درباره خرید ملک به نام همسر در ترکیه
آیا همسر خانه‌دار هم می‌تواند مالک ملک در ترکیه باشد؟
بله. برای خرید ملک، داشتن شغل یا درآمد شرط نیست؛ کافی است پاسپورت، کد مالیاتی و مدارک خرید فراهم باشد.
اگر ملک به نام همسرم باشد، من هم اقامت می‌گیرم؟
اقامت ملکی برای مالک صادر می‌شود. برای سایر اعضا، یا نامشان باید در تاپو باشد، یا از مسیر اقامت خانوادگی اقدام کنند. پیش از خرید، مسیر هر عضو را بررسی کنید.
با ملک ۴۰۰ هزار دلاری به نام همسر، خودم شهروند می‌شوم؟
در شهروندی ملکی، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سالِ سرمایه‌گذار همراه او مشمول می‌شوند؛ پس اگر همسرتان سرمایه‌گذار باشد، شما به‌عنوان همسر او مشمول خواهید شد.
آیا خارجی‌ها فقط یک ملک در هر شهر می‌توانند بخرند؟
خیر. چنین محدودیتی وجود ندارد؛ محدودیت‌ها سقف ۳۰ هکتار در کل کشور، ۱۰٪ مساحت ناحیه و مناطق نظامی است.
انتقال ملک از نام خودم به همسرم چه هزینه‌ای دارد؟
۴٪ هزینه تاپو بر اساس ارزش اعلامی، کارمزد خدمات، و اگر انتقال بلاعوض باشد، مالیات هبه با معافیت ۶۶٬۹۳۵ لیر در ۲۰۲۶.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- سامانه رسمی e-İkamet – شرط ۲۰۰ هزار دلار و درج نام اعضای خانواده مالک در تاپو
- وزارت امور خارجه ترکیه – راهنمای خارجیان – سقف ۳۰ هکتار و شرایط تملک خارجیان
- KPMG ترکیه – مالیات ارث و هبه ۲۰۲۶ – معافیت ۶۶٬۹۳۵ لیر و نرخ‌های انتقال بلاعوض
- CNN Türk – آمار TÜİK ۲۰۲۵ – فروش ۲۱٬۵۳۴ مسکن به خارجی‌ها
- بخشنامه ۲۰۲۲/۱ TKGM – الزام DAB به نام خریدار یا نماینده
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات ترکیه ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
نام درست را از روز اول در تاپو ثبت کنید
هدف خانواده و بودجه را بفرستید تا کارشناس تراست گلوبال بهترین روش ثبت ملک را با شما بررسی کند.