خرید ملک اقساطی در دبی در عمل معمولاً یعنی خرید پیش‌فروش از سازنده با برنامه پرداخت مرحله‌ای، نه وام بانکی. این صفحه برای کسانی است که پیشنهاد «فقط با پیش‌پرداخت، بقیه قسطی» دیده‌اند و می‌خواهند بدانند قانون چه حمایتی دارد و چه تعهدی ایجاد می‌کند. پاسخ کوتاه: اقساط پیش‌فروش باید به حساب امانی همان پروژه واریز شود، قرارداد باید در سیستم پیش‌فروش اداره اراضی دبی ثبت شود و تأخیر در پرداخت می‌تواند پس از اخطار ۳۰ روزه DLD به فسخ و کسر بخشی از مبلغ منجر شود.
پاسخ کوتاه
قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، سازنده را ملزم می‌کند وجوه پیش‌فروش را به حساب امانی جداگانه هر پروژه نزد امین ثبت‌شده واریز کند؛ این وجوه فقط برای ساخت همان پروژه قابل مصرف است. اگر خریدار اقساط را نپردازد، سازنده باید به DLD اطلاع دهد و DLD اخطار ۳۰ روزه می‌دهد؛ پیامد بعدی به میزان پیشرفت پروژه بستگی دارد.
- کارمزد ۴٪ DLD در پیش‌فروش هم اعمال می‌شود؛ قرارداد در سیستم ثبت پیش‌فروش (Oqood) ثبت می‌شود.
- پس از پایان کار، ۵٪ موجودی حساب امانی تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه داشته می‌شود.
- سازنده‌ای که ظرف شش ماه از تأیید پیش‌فروش ساخت را شروع نکند، از ثبت حذف می‌شود.
✔ آخرین بررسی: ۷ آبان ۱۴۰۵ (۲۹ اکتبر ۲۰۲۶) · تهیه و بازبینی: تیم کارشناسی املاک امارات تراست گلوبال · بر پایه منابع رسمی امارات (فهرست منابع در انتهای صفحه)
خرید اقساطی ملک در دبی چگونه کار می‌کند؟
در دبی دو مسیر برای پرداخت تدریجی وجود دارد: وام مسکن از بانک برای ملک آماده، و برنامه پرداخت سازنده برای ملک پیش‌فروش. آنچه در بازار به «خرید اقساطی» معروف است، معمولاً مسیر دوم است. در این مسیر، خریدار پیش‌پرداخت می‌دهد، در دوره ساخت اقساطی را بر اساس زمان یا پیشرفت پروژه می‌پردازد و مبلغ باقی‌مانده را هنگام تحویل؛ برخی سازندگان بخشی از مبلغ را به پس از تحویل موکول می‌کنند. ساختار دقیق در هر پروژه متفاوت است. قوانین کلی خرید را در خرید ملک در دبی ببینید.
اگر تصویر کلی را می‌خواهید، راهنمای حساب بانکی امارات را ببینید.
برخلاف وام بانکی، اقساط سازنده معمولاً بدون بررسی اعتباری بانک است؛ اما این به معنای بی‌تعهدی نیست. قرارداد پیش‌فروش تعهد قانونی ایجاد می‌کند و تأخیر در پرداخت پیامد دارد.
حساب امانی چگونه از پول شما محافظت می‌کند؟
قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی ستون حمایت از خریدار پیش‌فروش است:
- سازنده باید پیش از فروش، در اداره اراضی دبی ثبت شود و برای تبلیغ پروژه مجوز بگیرد (مواد ۴ و ۵).
- هر پروژه حساب امانی جداگانه نزد امین ثبت‌شده دارد و وجوه آن فقط برای ساخت همان پروژه است؛ طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند (ماده ۹).
- وام‌هایی که سازنده برای پروژه می‌گیرد هم باید به همان حساب واریز شود (ماده ۱۳).
- پس از صدور گواهی پایان کار، ۵٪ موجودی تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه داشته می‌شود (ماده ۱۴).
- در صورت توقف یا لغو پروژه، امین حساب با هماهنگی DLD برای تکمیل یا بازپرداخت اقدام می‌کند (ماده ۱۵).
شرط استفاده از این حمایت ساده است: پول را فقط به شماره حساب امانی پروژه که در قرارداد و سوابق DLD آمده واریز کنید.
اگر قسطی را دیر بپردازید چه می‌شود؟
طبق توضیح حقوقی Khaleej Times درباره مقررات پیش‌فروش، اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر باید به DLD اطلاع دهد و DLD اخطار ۳۰ روزه برای رفع تخلف صادر می‌کند. اگر تخلف ادامه یابد، سازنده بر اساس درصد پیشرفت پروژه که DLD تأیید می‌کند، حق اقداماتی مثل فسخ و کسر بخشی از مبلغ را دارد. یعنی تأخیر در اقساط می‌تواند بخشی از سرمایه شما را از بین ببرد. درصدهای قابل کسر را پیش از امضا از متن قانون روز و قرارداد با مشاور حقوقی بررسی کنید.
چک‌لیست بررسی قرارداد اقساطی
| مورد | چه چیزی را بررسی کنید |
|---|---|
| ثبت پروژه | شماره ثبت پروژه و سازنده در DLD |
| حساب امانی | شماره حساب امانی و نام امین در قرارداد |
| برنامه پرداخت | مبالغ، تاریخ‌ها یا مراحل پیشرفت مرتبط با هر قسط |
| تاریخ تحویل | تاریخ مشخص و پیامد تأخیر سازنده |
| مشخصات واحد | متراژ، نقشه، مصالح و حد مجاز تغییر |
| هزینه‌ها | کارمزد ۴٪ DLD و هزینه ثبت پیش‌فروش؛ اینکه سازنده بخشی را تقبل می‌کند یا نه |
| انتقال قرارداد | شرایط فروش قرارداد پیش از تحویل و کارمزد آن |
| شارژ پس از تحویل | برآورد شارژ ساختمان |
مراحل خرید ملک پیش‌فروش با اقساط
- بررسی سازنده و پروژه از نظر ثبت، سابقه تحویل و مجوز تبلیغ.
- رزرو با مبلغ رزرو که شرایط استرداد آن باید کتبی باشد.
- امضای قرارداد فروش (SPA) و پرداخت پیش‌پرداخت به حساب امانی.
- ثبت قرارداد در سیستم پیش‌فروش DLD و پرداخت کارمزد ۴٪.
- پرداخت اقساط طبق برنامه، فقط به حساب امانی.
- تحویل و صدور سند پس از پرداخت کامل و بازدید از واحد.
خرید اقساطی در بازار ۲۰۲۶ چه ریسکی دارد؟
در بازار رو به رشد، بسیاری از خریداران پیش‌فروش روی فروش قرارداد پیش از تحویل حساب می‌کردند. داده‌های ۲۰۲۶ نشان داد این فرض خطرناک است: ارزش معاملات مسکونی فصل سوم نسبت به سال قبل ۴۷٪ کم شد و قیمت‌ها اصلاح شدند. اگر ارزش بازار واحد در زمان تحویل از قیمت قرارداد کمتر شود، همچنان باید کل مبلغ را بپردازید. برای خریداران ایرانی، تعلیق تراکنش‌های مالی امارات با ایران از اوت ۲۰۲۶، پرداخت منظم اقساط از ایران را غیرممکن کرده است؛ قبل از تعهد به برنامه چندساله، منبع قانونی همه اقساط را مشخص کنید. ریسک‌های بیشتر را در ریسک‌های خرید ملک در دبی بخوانید.
برنامه اقساطی که پیشنهاد شده چیست؟
این سه خط را کامل کنید تا کارشناس تراست گلوبال در واتساپ پاسخ دهد. در پیام اول، مدرک یا اطلاعات حساس نفرستید.
اشتباهات رایج در خرید ملک اقساطی در دبی
- واریز قسط به حساب شخصی یا شرکت واسطه: حمایت حساب امانی را از بین می‌برد.
- تعهد به برنامه پرداختی که منبع آن مشخص نیست: تأخیر به فسخ و کسر مبلغ منجر می‌شود.
- اتکا به فروش پیش از تحویل: در بازار کند ممکن نیست.
- نخواندن بند تأخیر سازنده: حقوق شما در صورت تأخیر تحویل را مشخص کنید.
- نادیده گرفتن هزینه‌های تحویل: شارژ، قبوض و هزینه‌های ثبت سند را در بودجه بگذارید.
اگر هدف شما از خرید اقساطی اقامت است، شرایط را در خرید ملک در دبی برای اقامت و برای انتخاب منطقه، بهترین مناطق خرید ملک در دبی را ببینید.
تراست گلوبال در خرید ملک اقساطی چه کمکی می‌کند؟
- استعلام ثبت پروژه، سازنده و حساب امانی.
- بررسی قرارداد فروش، برنامه پرداخت و بندهای فسخ.
- برنامه‌ریزی مالی برای کل دوره اقساط.
- همراهی در تحویل، بازدید و صدور سند.
سؤالات متداول درباره خرید ملک اقساطی در دبی
آیا برای خرید اقساطی از سازنده، وام بانکی لازم است؟
خیر؛ برنامه پرداخت سازنده مستقل از بانک است. اما اگر مبلغ تحویل را با وام بپردازید، شرایط وام بانکی اعمال می‌شود.
اگر سازنده پروژه را تحویل ندهد پولم چه می‌شود؟
طبق ماده ۱۵ قانون ۸/۲۰۰۷، امین حساب امانی با هماهنگی DLD برای تکمیل پروژه یا بازپرداخت اقدام می‌کند.
اگر چند قسط عقب بیفتم چه می‌شود؟
سازنده به DLD اطلاع می‌دهد، DLD اخطار ۳۰ روزه صادر می‌کند و در صورت ادامه، سازنده بر اساس پیشرفت پروژه می‌تواند قرارداد را فسخ و بخشی از مبلغ را کسر کند.
آیا ملک پیش‌فروش را می‌توان قبل از تحویل فروخت؟
بسیاری از سازندگان پس از پرداخت درصد مشخصی اجازه انتقال می‌دهند؛ شرایط و کارمزد را در قرارداد ببینید.
آیا ایرانیان می‌توانند ملک اقساطی بخرند؟
منع صریحی در قوانین منتشرشده نیست، اما پرداخت اقساط از ایران در شرایط تعلیق تراکنش‌های مالی ممکن نیست و ورود هم محدود است.
منابع رسمی و مراجع (بررسی‌شده در آبان ۱۴۰۵)
- پورتال قوانین دبی – قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ (حساب امانی پروژه‌ها) – حساب امانی، نگهداری ۵٪ و حذف سازنده متخلف
- Khaleej Times (Legal View) – حقوق طرفین در پیش‌فروش و اخطار ۳۰ روزه DLD – اخطار ۳۰ روزه DLD در صورت عدم ایفای تعهد
- Property Finder – جدول هزینه‌های اداره اراضی دبی (DLD) – کارمزد ۴٪ و هزینه‌های ثبت
- CBUAE – مقررات وام مسکن و سقف LTV – تفاوت اقساط سازنده با وام بانکی
- The National – افت معاملات مسکن دبی در فصل سوم ۲۰۲۶ – وضعیت بازار ۲۰۲۶
- Gulf News / WAM – تعلیق تجارت و تراکنش‌های مالی امارات با ایران – تعلیق تراکنش‌های مالی امارات با ایران
این صفحه برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالی متناسب با پرونده شما نیست. قوانین، تعرفه‌ها و رویه ادارات امارات ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر اقدام، وضعیت خود را با منبع رسمی یا کارشناس بررسی کنید.
قرارداد اقساطی را پیش از امضا بررسی کنید
تراست گلوبال ثبت پروژه، حساب امانی، برنامه پرداخت و بندهای قرارداد پیش‌فروش را برای شما بررسی می‌کند.