خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۵: شرایط + حداقل سرمایه و اقامت

خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان در سال ۲۰۲۵؛ فرصت واقعی یا ریسک پنهان؟

افزایش محدودیت‌های بانکی برای ایرانیان، نوسانات بازار ارز و در عین حال جذابیت شهرهایی مثل استانبول، آنتالیا و آنکارا باعث شده «خرید ملک در ترکیه و دریافت اقامت» در سال ۲۰۲۵ دیگر یک تصمیم صرفاً سرمایه‌گذاری نباشد؛ این تصمیم مستقیماً بر سبک زندگی، آینده فرزندان و حتی برنامه مهاجرتی بلندمدت شما اثر می‌گذارد. به همین دلیل، بررسی حقوقی و مالی این انتخاب، قبل از هر اقدام عملی، اهمیت دوچندان پیدا کرده است.

طبق داده‌های به‌روزرسانی‌شده اداره ثبت اراضی و املاک ترکیه و پرونده‌هایی که وکلای تراست گلوبال در استانبول در سال ۲۰۲۴ و اوایل ۲۰۲۵ پیگیری کرده‌اند، دو روند کاملاً مشخص دیده می‌شود: از یک طرف، دولت ترکیه سخت‌گیری بیشتری در احراز منبع مالی و کنترل خریدهای زنجیره‌ای اعمال می‌کند؛ از طرف دیگر، فرصت‌هایی در پروژه‌های نوساز و مناطق در حال توسعه به‌وجود آمده که می‌تواند هم بازده سرمایه‌گذاری و هم شانس اخذ اقامت را افزایش دهد، به شرطی که انتخاب ملک و ساختار قرارداد درست انجام شود.

یکی از چالش‌های اصلی متقاضیان ایرانی در ۲۰۲۵، تفکیک سه مفهوم «خرید ملک صرفاً برای سرمایه‌گذاری»، «خرید ملک برای دریافت اقامت ترکیه» و «خرید ملک با هدف دریافت شهروندی ترکیه» است. هر کدام سقف و کف قیمتی، مدارک، محدودیت‌های نقل‌وانتقال و زمان‌بندی خاص خود را دارند. تجربه عملی تیم حقوقی تراست گلوبال در استانبول و دبی نشان می‌دهد که اشتباه در تشخیص این سه مسیر، باعث شده برخی خریداران، پس از پرداخت بخش عمده‌ای از مبلغ، متوجه شوند ملک انتخابی اساساً شرایط اقامت یا شهروندی را پوشش نمی‌دهد.

به‌روزرسانی‌های قانونی سال ۲۰۲۵، به‌ویژه در حوزه حداقل ارزش ملک برای بعضی از انواع اقامت، تأیید گزارش کارشناسی رسمی (Ekspertiz) و محدودیت خرید در برخی مناطق اشباع‌شده، باعث شده دیگر اتکا به تجربه چند سال قبل آشنایان یا توصیه غیرتخصصی مشاورین غیرحقوقی، ریسک بالایی داشته باشد. بر اساس بررسی ده‌ها پرونده اخیر تراست گلوبال، حتی یک اشتباه جزئی در تنظیم وکالت‌نامه، نحوه انتقال وجه از ایران یا انتخاب نوع سند (Kat Mülkiyeti، Kat İrtifakı و …) می‌تواند روند اخذ اقامت را ماه‌ها به‌تعویق بیندازد یا حتی عملاً غیرممکن کند.

در عین حال، اگر چارچوب حقوقی خرید ملک در ترکیه، مراحل ثبت در اداره تاپو، قوانین مربوط به مناطق نظامی و محدودیت‌های اتباع خارجی و نحوه لینک شدن سند ملک به پرونده اقامت را از ابتدا شفاف بشناسید، این مسیر می‌تواند برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی به گزینه‌ای قابل‌پیش‌بینی و قابل‌کنترل تبدیل شود. پرسش کلیدی اینجاست: برای تصمیم‌گیری درست، ابتدا باید دقیقاً چه تصویری از چارچوب حقوقی و الزامات اولیه خرید ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۵ در ذهن داشته باشیم؟

خرید ملک در ترکیه برای بسیاری از ایرانی‌ها، دیگر فقط یک تصمیم سرمایه‌گذاری ساده نیست؛ این انتخاب به شکل مستقیم با موضوعاتی مثل «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم»، «امکان اقامت خانوادگی در یک کشور دوم» و در برخی موارد «دریافت شهروندی ترکیه» گره خورده است. از طرفی، تغییرات مداوم مقررات در سال‌های اخیر و به‌روزرسانی‌های قانون در ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ باعث شده مسیر خرید ملک و دریافت اقامت، پیچیده‌تر و تخصصی‌تر از گذشته باشد.

بر اساس داده‌های رسمی و گزارش‌های بین‌المللی مانند Numbeo و آمارهای اداره مهاجرت به ترکیه، شهرهایی مثل استانبول، آنکارا، آنتالیا و ازمیر همچنان در صدر انتخاب‌های خریداران خارجی قرار دارند؛ اما قوانین مرتبط با حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای شهروندی، محدودیت‌های اقامت با اجاره، و ضوابط مناطق مجاز و غیرمجاز برای اتباع خارجی، در سال ۲۰۲۵ با جزئیات جدیدی همراه شده است. شناخت این جزئیات، نقطه تفاوت میان یک سرمایه‌گذاری امن و یک خرید پرریسک است.

برای یک خریدار ایرانی، سوالات کلیدی معمولاً حول چند محور می‌چرخد: حداقل مبلغ خرید ملک برای اقامت چیست؟ فاصله بین «خرید ملک»، «اقامت ترکیه» و «درخواست شهروندی» چقدر است؟ آیا هر ملکی در هر منطقه‌ای، منجر به اقامت می‌شود؟ چه هزینه‌های جانبی (مالیات، کارمزد انتقال، کمیسیون، ترجمه و نوتر) باید در سال ۲۰۲۵ در نظر گرفته شود؟ و مهم‌تر از آن، آیا خرید به نام یک نفر از اعضای خانواده، برای همه امکان اقامت ایجاد می‌کند یا خیر؟

تجربه وکلای مهاجرتی و حقوقی تراست گلوبال در دفاتر استانبول و دبی نشان می‌دهد که بسیاری از ریسک‌ها، نه در خود «عمل خرید»، بلکه در بی‌توجهی به ظرافت‌های حقوقی است: از نوع سند (تاپو)، کاربری ملک، وضعیت بدهی و رهن، تا ضوابط شهرداری و محدودیت‌های منطقه‌ای برای اتباع خارجی. در پرونده‌های اخیر ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ بارها دیده‌ایم که یک اشتباه ظاهراً ساده در تفسیر قانون، بعدها در مرحله تمدید اقامت یا درخواست شهروندی مشکل‌ساز شده است.

برای اینکه بتوان تصمیم درستی گرفت، ابتدا باید چارچوب حقوقی خرید ملک در ترکیه را در سال ۲۰۲۵ دقیق شناخت: اینکه چه اشخاصی حق تملک دارند، در چه مناطقی، با چه سقف متراژ یا ارزش، و این مالکیت تحت چه شرایطی به اقامت کوتاه‌مدت، اقامت بلندمدت یا درخواست شهروندی گره می‌خورد. پرسش اصلی اینجاست: قوانین امروز ترکیه، دقیقاً چه مرز و خط‌کشی‌هایی میان «خرید صرفاً سرمایه‌گذاری» و «خرید با هدف اقامت و پاسپورت» ترسیم کرده‌اند؟

چارچوب حقوقی خرید ملک در ترکیه

برای اینکه خرید ملک در ترکیه منجر به دریافت اقامت، حفظ سرمایه و در صورت تمایل، شهروندی شود، قبل از هر چیز باید چارچوب حقوقی این فرایند در سال ۲۰۲۵ را دقیق بشناسید. قانون مالکیت اموال غیرمنقول، آیین‌نامه ثبت اسناد (Tapu) و دستورالعمل‌های اداره مهاجرت، سه ستون اصلی این چارچوب هستند. تجربه وکلای ما در استانبول و دبی نشان می‌دهد که نادیده‌گرفتن حتی یکی از این لایه‌ها می‌تواند تمام برنامه‌ریزی شما برای «خرید ملک و اقامت» را از نظر حقوقی بی‌اثر کند.

انواع مالکیت و ثبت سند

در سیستم حقوقی ترکیه، نوع مالکیت شما روی ملک، مستقیماً بر حقوق اقامتی، مالیاتی و حتی امکان فروش بعدی اثر می‌گذارد. مهم‌ترین انواع مالکیت که در عمل با آن‌ها مواجه می‌شوید عبارت‌اند از:

• سند قطعی (Kat Mülkiyeti): مالکیت قطعی واحد مستقل (آپارتمان/دفتر) با سهم مشخص از زمین. برای پرونده‌های اقامت و شهروندی، معمولاً این نوع سند، مطمئن‌ترین گزینه است.
• سند عرصه و اعیان در حال ساخت (Kat İrtifakı): مالکیتِ پیش‌ساخته بر واحدی که هنوز تکمیل نشده اما در پروژه ثبت شده است. در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، ابتدا این نوع سند صادر می‌شود و پس از اتمام ساخت به «Kat Mülkiyeti» تبدیل می‌شود.
• سند ارضی (Arsa Tapusu): مالکیت زمین بدون بنای ثبت‌شده. از نظر سرمایه‌گذاری جذاب است اما برای اهداف اقامتی و شهروندی، باید با احتیاط بررسی شود، چون همه انواع Arsa برای برنامه‌های مهاجرتی قابل قبول نیستند.

ثبت رسمی مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu ve Kadastro) انجام می‌شود و فقط سند صادرشده توسط تاپو در سیستم حقوقی ترکیه معتبر است؛ قولنامه، برگه رزرو یا قرارداد عادی، جای سند رسمی را نمی‌گیرد.

در سال‌های اخیر، بخش قابل‌توجهی از کلاهبرداری‌ها ناشی از ناهماهنگی بین قرارداد خصوصی (به زبان انگلیسی یا ترکی) و اطلاعات ثبت‌شده در سیستم تاپو بوده است. در تراست گلوبال، تیم حقوقی ما معمولاً قبل از هر پرداخت اصلی، موارد زیر را در تاپو بررسی می‌کند:

• نوع سند (Arsa, Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti)
• مساحت رسمی و تطبیق آن با قرارداد
• نام مالک فعلی و تطبیق با پاسپورت فروشنده یا شرکت سازنده
• کاربری ملک (مسکونی، تجاری، توریستی و…)

این تمایزها برای کسانی که به دنبال «خرید ملک در ترکیه و دریافت اقامت» هستند حیاتی است؛ چون نوع سند و کاربری می‌تواند در مرحله بررسی پرونده اقامت یا شهروندی، تعیین‌کننده باشد.

محدودیت های خارجی

خریداران خارجی در ترکیه از اصل «تبعیت متقابل» و «محدودیت‌های امنیتی و منطقه‌ای» تبعیت می‌کنند. طبق آخرین مقررات تا ۲۰۲۵، شهروندان اغلب کشورها (از جمله ایران) می‌توانند به‌طور مستقیم در ترکیه ملک بخرند، اما با محدودیت‌های زیر:

• سقف مساحت: یک شخص حقیقی خارجی، در مجموع نمی‌تواند در سراسر ترکیه بیش از ۳۰ هکتار (۳۰۰,۰۰۰ متر مربع) ملک به نام خود ثبت کند؛ این سقف در عمل برای اغلب خریداران ایرانی محدودکننده نیست، اما برای سرمایه‌گذاران بزرگ اهمیت دارد.
• محدودیت منطقه‌ای: در هر شهرستان (İlçe)، مجموع املاک متعلق به اتباع خارجی نباید از ۱۰٪ مساحت قابل ثبت آن منطقه بیشتر شود. اگر این سقف پر شده باشد، تاپو می‌تواند درخواست خرید جدید خارجیان را رد کند.
• مناطق نظامی و امنیتی: خرید در محدوده‌های نظامی، امنیتی و برخی مناطق ساحلی حساس برای اتباع خارجی ممنوع است؛ حتی اگر فایل توسط یک بنگاه محلی معرفی شده باشد. استعلام نقشه‌های ممنوعه، موضوعی است که حتماً باید قبل از پرداخت جدی انجام شود.
• تابعیت دوگانه: اگر خریدار پاسپورت دوم (مثلاً اروپایی یا کانادایی) داشته باشد، قوانین ممکن است بر اساس آن تابعیت اعمال شود. در این‌گونه موارد، انتخاب درستِ تابعیت برای ثبت تاپو، روی مسائل مالیاتی و برنامه‌های مهاجرتی اثر می‌گذارد.

بر اساس تجربه ما در تراست گلوبال، بخشی از پرونده‌های مردودشده در حوزه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، به این برمی‌گردد که ملک در منطقه‌ای با محدودیت امنیتی ثبت شده یا ترکیب املاک خریداری‌شده با معیارهای جدید اداره مهاجرت سازگار نبوده است. همین‌جا اهمیت حضور وکیل یا مشاور مسلط به داده‌های به‌روز ۲۰۲۵ خود را نشان می‌دهد.

بررسی حقوقی و بدهی

در ترکیه، «تمیز بودن سند» فقط به نام مالک و مساحت ختم نمی‌شود. وضعیت بدهی‌ها، رهن‌ها و محدودیت‌های حقوقی ثبت‌شده روی ملک، جزء اصلی چک‌لیست حقوقی است. در پرونده‌های مهاجرتی، هرگونه بدهی یا مشکل حقوقی ثبت‌شده روی ملک، می‌تواند روند اقامت یا شهروندی را کند یا حتی متوقف کند.

اهم مواردی که باید در گزارش استعلام حقوقی (Tapu Takibi) بررسی شود عبارت‌اند از:

• رهن (İpotek): اگر ملک در رهن بانک یا موسسه مالی باشد، انتقال آن باید هم‌زمان با فک رهن یا با رضایت رسمی مرتهن انجام شود.
• توقیف (Haciz): اگر روی ملک توقیف به‌دلیل بدهی مالیاتی، بدهی بانکی یا دعوای حقوقی باشد، انتقال سند بدون رفع آن معمولاً امکان‌پذیر نیست یا تبعات جدی دارد.
• یادداشت حقوقی (Şerh): هرگونه حق انتفاع، حق عبور، حق اجاره بلندمدت یا پیش‌فروش ثبت‌شده روی ملک باید شفاف شود؛ این موارد روی امکان فروش بعدی و ارزش‌گذاری برای برنامه‌های اقامتی تأثیر می‌گذارند.
• بدهی شارژ و شهرداری: بدهی شارژ ساختمان، عوارض شهرداری و قبوض انباشته، گرچه در تاپو نمی‌آید، اما در عمل بعد از خرید به دوش مالک جدید می‌افتد.

در تراست گلوبال، رویه استاندارد ما این است که پیش از هرگونه پرداخت عمده، علاوه بر استعلام رسمی تاپو، سوابق مالیاتی ملک، وضعیت پایان کار (İskan) و تناسب ملک با مقررات اقامت و شهروندی جاری در سال ۲۰۲۵ بررسی شود. این مرحله برای خریدارانی که هدف اصلی‌شان «خرید ملک برای اقامت ترکیه» است، حیاتی‌تر هم می‌شود؛ چون ممکن است ملکی که از نظر تجاری جذاب است، از نظر مهاجرتی امتیاز لازم را نداشته باشد.

در این نقطه معمولاً پرسش اصلی برای خریداران جدی این است که: برای عبور امن از این فیلترهای قانونی و پرهیز از ریسک رد شدن پرونده، دقیقاً به چه مدارک، ترجمه‌ها و تأییدیه‌هایی نیاز است و چه چیزی باید از قبل در ایران یا کشور مبدأ آماده شود؟

پیش نیازها و مدارک خرید ملیک در ترکیه

پس از آشنایی با چارچوب حقوقی خرید ملک در ترکیه، گام منطقی بعدی آماده‌سازی پیش‌نیازها و مدارکی است که بدون آن‌ها هیچ معامله‌ای ثبت رسمی نمی‌شود؛ چه هدف صرفاً سرمایه‌گذاری باشد و چه دریافت اقامت یا شهروندی. در عمل، بخش زیادی از تأخیرها و ریسک‌ها در پرونده‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ دقیقاً در همین مرحله رخ می‌دهد؛ یعنی جایی که جزئیات بانکی، هویتی و قراردادی به‌درستی چک نشده‌اند. تیم حقوقی تراست گلوبال در استانبول و دبی به‌طور روزمره با همین چالش‌ها روبه‌رو است و تجربه نشان می‌دهد که آماده‌سازی حرفه‌ای مدارک، سرعت و امنیت معامله را به‌طور محسوسی افزایش می‌دهد.

حساب بانکی

افتتاح حساب بانکی در ترکیه، به‌خصوص برای ایرانیان، دیگر یک گزینه اختیاری نیست؛ در اکثر معاملات جدی ملک، انتقال وجه باید از طریق سیستم بانکی ترکیه و با «رسید بانکی (Dekont)» قابل پیگیری انجام شود. بدون این رسید، اداره ثبت اسناد (Tapu Müdürlüğü) می‌تواند در سال ۲۰۲۵ نسبت به منبع و میزان پول حساس شود و روند انتقال سند را متوقف کند.

به‌طور معمول، برای افتتاح حساب بانکی شخصی در ترکیه نیاز است:

• پاسپورت معتبر با حداقل چند ماه اعتبار
• شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası)
• آدرس محل سکونت (در داخل یا خارج از ترکیه) همراه با مدرک تأییدکننده
• شماره تماس معتبر و ترجیحاً خط ترکیه

از سال‌های اخیر، بسیاری از بانک‌های ترکیه در قبال اتباع ایرانی سخت‌گیرتر شده‌اند؛ بعضی شعب به‌طور کامل از افتتاح حساب برای ایرانی‌ها خودداری می‌کنند و بعضی دیگر فقط با حضور وکیل محلی مورد اعتماد و ارائه توضیح روشن درباره منبع پول همکاری می‌کنند. در پرونده‌هایی که وکلای تراست گلوبال در استانبول مدیریت می‌کنند، معمولاً ترکیبی از انتخاب شعبه مناسب، آماده‌سازی توضیحات بانکی منسجم و تطبیق مبلغ با قرارداد ملک باعث شده فرآیند بدون بلوکه‌شدن حساب پیش برود.

نکته مهم دیگر، هماهنگی زمانی میان انتقال پول، امضای قرارداد و درخواست سند است؛ هر عدم تناسب بین شماره حساب، نام خریدار در پاسپورت و نام خریدار روی سند، می‌تواند بعدها در اخذ اقامت یا شهروندی ترکیه مشکل ایجاد کند. به همین دلیل، در خریدهایی که با هدف دریافت اقامت انجام می‌شوند، حساب بانکی باید از ابتدا با استراتژی مهاجرتی شما همسو طراحی شود، نه صرفاً برای «واریز پول».

مدارک هویتی

برای خرید ملک، دریافت تاپو و استفاده از آن در پرونده اقامت، سه لایه اصلی مدارک هویتی مطرح است: مدارک فردی، مدارک ترجمه‌شده و مدارک مرتبط با وضعیت تأهل و فرزندان. اداره مهاجرت ترکیه و اداره ثبت اسناد ممکن است هرکدام روی جزئیات متفاوتی حساس باشند؛ به همین دلیل، چیدمان درست مدارک در سال ۲۰۲۵ اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

مدارک پایه‌ای که معمولاً برای خرید ملک و سپس استفاده در فرآیند اقامت لازم است شامل موارد زیر است:

• پاسپورت معتبر خریدار (و همراهان احتمالی)
• ترجمه رسمی پاسپورت به زبان ترکی با تأیید نوتر (Noter)
• عکس بیومتریک به فرمت مورد قبول ادارات ترکیه
• شماره مالیاتی ترکیه برای هر شخصی که نام او در سند قید می‌شود
• در صورت متأهل بودن: ترجمه رسمی سند ازدواج، به‌همراه تأیید نوتر
• در صورت داشتن فرزند زیر ۱۸ سال: ترجمه شناسنامه، و در برخی موارد رضایت‌نامه والد دیگر

بر اساس تجربه پرونده‌های اخیر تراست گلوبال، چند اشتباه تکراری در این بخش زیاد دیده می‌شود:

• عدم تطابق نام و نام خانوادگی در پاسپورت و ترجمه رسمی
• عدم درج صحیح حروف خاص فارسی در حین ترجمه به ترکی
• فراموش‌کردن مدارک مرتبط با همسر و فرزندان در پرونده‌هایی که هدف آن‌ها اقامت خانوادگی است
• عدم در نظر گرفتن تاریخ اعتبار پاسپورت نسبت به زمان درخواست اقامت یا شهروندی

این خطاهای کوچک می‌توانند منجر به تعویق طولانی روند اقامت یا حتی نیاز به اصلاح سند ملک شوند. به‌ویژه زمانی‌که خریدار در غیاب خود و از طریق وکالت‌نامه رسمی معامله را انجام می‌دهد، دقت در تنظیم و ترجمه مدارک اهمیت مضاعفی پیدا می‌کند. وکلای ما در استانبول و دبی معمولاً قبل از هر اقدام حقوقی، یک بار کل مدارک هویتی را از منظر هم‌خوانی با قوانین مهاجرت و ثبت اسناد بررسی می‌کنند تا از بروز این دست خطاها پیشگیری شود.

قرارداد پیش خرید ملک در ترکیه

بخش سومِ پیش‌نیازها به مستندات قراردادی مربوط می‌شود؛ یعنی جایی که «قرارداد پیش‌خرید» یا «قولنامه فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi)» تنظیم می‌شود و عملاً رابطه حقوقی شما با سازنده یا فروشنده شکل می‌گیرد. در قوانین ترکیه، به‌ویژه از ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، اهمیت این مرحله بیشتر شده؛ زیرا برای استفاده از ملک در مسیر اقامت یا شهروندی، مبلغ و نوع قرارداد باید به‌گونه‌ای باشد که بعداً توسط اداره مهاجرت و نهادهای نظارتی پذیرفته شود.

در معاملات پیش‌خرید (به‌خصوص پروژه‌های در حال ساخت)، معمولاً این مدارک و بندها حیاتی هستند:

• قرارداد پیش‌خرید با ذکر دقیق:
  • مشخصات ملک (بلوک، طبقه، شماره مستقل)
  • قیمت نهایی و شرایط پرداخت (نقد، اقساط، ترکیبی)
  • تاریخ تحویل ملک و ضمانت‌های تأخیر
  • مسئولیت پرداخت عوارض و مالیات‌ها
  • شرایط فسخ و بازپرداخت وجه
• رسیدهای پرداخت (Dekont) که دقیقاً با مفاد قرارداد همخوانی دارند
• در صورت لزوم، وکالت‌نامه رسمی برای امضای قرارداد یا تحویل سند
• تأییدیه رسمی ارزش‌گذاری ملک (Ekspertiz Raporu) برای پرونده‌های اقامتی و شهروندی

یکی از نقاط حساسی که خریداران ایرانی معمولاً کمتر به آن توجه می‌کنند، ارتباط بین نوع قرارداد و هدف نهایی آن‌هاست. برای مثال، قراردادی که برای سرمایه‌گذاری صرف مناسب به‌نظر می‌رسد، ممکن است از نظر اداره مهاجرت برای اخذ «اقامت مبتنی بر خرید ملک» یا «شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری» کفایت نکند؛ خصوصاً اگر ملک هنوز به‌طور کامل به نام خریدار منتقل نشده باشد یا پرداخت‌ها به‌درستی مستندسازی نشده باشند.

بر اساس تجربه وکلای تراست گلوبال، کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم قرارداد پیش‌خرید – مانند عدم ذکر صحیح متراژ خالص و ناخالص، یا بی‌توجهی به ارزش‌گذاری رسمی  می‌تواند در مرحله درخواست اقامت باعث درخواست مدارک تکمیلی، تأخیر طولانی یا حتی رد پرونده شود. همین‌جاست که اهمیت طراحی گام‌به‌گام فرایند، از افتتاح حساب و آماده‌سازی مدارک هویتی تا امضای قرارداد و انتقال سند، خود را نشان می‌دهد و این سؤال را ایجاد می‌کند که یک مسیر عملی و امن برای طی‌کردن این مراحل، دقیقاً از کجا و با چه ترتیبی باید آغاز شود؟

مراحل گام به گام خرید ملک در ترکیه

وقتی مدارک اولیه و استعلام‌های لازم آماده شد، نقطه حساس فرآیند آغاز می‌شود: ورود به مراحل عملی خرید ملک در ترکیه. در این مرحله، دقت در قراردادها، شیوه پرداخت و نحوه ثبت رسمی ملک، مستقیماً بر امنیت سرمایه‌گذاری و امکان استفاده از ملک برای اقامت یا شهروندی تأثیر می‌گذارد. تجربه وکلای تراست گلوبال در استانبول و دبی نشان می‌دهد که بیشترین اشتباهات ایرانی‌ها دقیقاً در همین سه گام رخ می‌دهد: رزرو، انتقال سند و اقدامات بعد از خرید.

رزرو و پرداخت ها

اولین قدم بعد از انتخاب ملک، «رزرو» و قفل‌کردن قیمت است. در بازار ۲۰۲۵ ترکیه، به‌ویژه در شهرهای پرتقاضا مثل استانبول، آنتالیا و آنکارا، رزرو صحیح می‌تواند جلوی افزایش قیمت و فروش ملک به شخص دیگر را بگیرد.

مراحل استاندارد رزرو و پرداخت به‌طور معمول شامل این موارد است:

• بررسی اولیه ملک و پروژه: کنترل وضعیت سند (TAPU)، کاربری، بدهی‌های احتمالی و وضعیت شهرداری. این مرحله باید قبل از هرگونه پرداخت انجام شود.
• امضای قرارداد پیش‌خرید یا رزرو: قرارداد باید شامل قیمت نهایی، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل (در پروژه‌های در حال ساخت) و تعهدات سازنده یا فروشنده باشد.
• پرداخت بیعانه (Deposit): معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد قیمت ملک است و در صورت تنظیم حرفه‌ای قرارداد، شرایط استرداد یا انتقال آن کاملاً مشخص می‌شود.
• تنظیم برنامه پرداخت: در خرید نقدی، معمولاً پرداخت در یکی دو قسط تکمیل می‌شود؛ در خرید اقساطی، لازم است جدول پرداخت، جریمه تأخیر و نرخ تبدیل ارز به‌وضوح درج شود.
• انتقال وجه از ایران: با توجه به محدودیت‌های بانکی، معمولاً از صرافی‌های مجاز یا حساب‌های واسط استفاده می‌شود؛ هر اشتباه در این قسمت می‌تواند هم از نظر مالی و هم از منظر مهاجرتی (منشأ پول) مشکل‌ساز شود.

در بسیاری از پرونده‌هایی که تیم حقوقی تراست گلوبال در ترکیه رصد کرده، قراردادهای رزرو بدون ترجمه رسمی و بدون مهر و امضای معتبر، منجر به اختلافات پیچیده شده است؛ به‌ویژه وقتی هدف خریدار، استفاده از ملک برای دریافت اقامت یا شهروندی ترکیه است.

انتقال و ثبت

پس از تکمیل بخش اصلی پرداخت، نوبت به «انتقال رسمی» و ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه (Tapu ve Kadastro) می‌رسد. این مرحله تعیین می‌کند که شما صرفاً یک پرداخت‌کننده بوده‌اید یا واقعاً به‌عنوان مالک قانونی در سیستم دولتی ترکیه ثبت شده‌اید.

مراحل معمول انتقال و ثبت به‌صورت زیر است:

• درخواست ارزیابی رسمی ملک (Ekspertiz Raporu): برای اطمینان دولت از ارزش واقعی ملک، به‌خصوص اگر هدف، برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری باشد. این گزارش در سال ۲۰۲۵ همچنان الزامی است.
• دریافت استعلام‌های شهرداری و مالیاتی: بررسی بدهی قبوض، مالیات‌های معوقه و عوارض شهری. در صورت وجود بدهی، انتقال سند ممکن است متوقف شود تا تسویه انجام شود.
• رزرو وقت اداره تاپو: از طریق سیستم آنلاین یا مراجعه حضوری. در این مرحله اسناد هویتی، ترجمه‌های رسمی وکالت‌نامه‌ها (در صورت استفاده از وکیل) و مدارک پرداخت ارائه می‌شود.
• حضور در اداره تاپو و امضای انتقال: خریدار و فروشنده یا وکیل رسمی آن‌ها (با وکالت‌نامه محضری و تأییدشده) قرارداد انتقال را در سیستم رسمی امضا می‌کنند.
• پرداخت هزینه‌های انتقال: شامل مالیات نقل و انتقال (معمولاً ۴٪ ارزش ثبت‌شده)، هزینه‌های اداره تاپو، ترجمه و نوتر.
• صدور سند (TAPU): سند رسمی به نام شما صادر و نوع مالکیت (انفرادی، مشترک، شرکتی) در آن قید می‌شود. این سند، مبنای تمام درخواست‌های بعدی شما از جمله اقامت یا شهروندی خواهد بود.

بر اساس تجربه پرونده‌های اخیر تیم تراست گلوبال، کوچک‌ترین خطا در نوع مالکیت، اشتباه در نوشتن نام یا آدرس، یا ثبت نادرست ارزش ملک می‌تواند بعداً در پرونده اقامت و شهروندی مشکل ایجاد کند. به‌همین دلیل معمولاً توصیه می‌شود در جلسه تاپو، وکیل مسلط به قوانین به‌روز ۲۰۲۵ حضور داشته باشد تا تمامی جزئیات مطابق استانداردهای مهاجرتی تنظیم شود.

پس از خرید

ذهن بسیاری از خریداران ایرانی بعد از دریافت تاپو، خرید را تمام‌شده می‌داند؛ در حالی‌که برای کسی که به‌دنبال «خرید ملک و دریافت اقامت ترکیه» است، بخش مهمی از کار تازه شروع می‌شود. این مرحله تعیین می‌کند که ملک شما از نظر حقوقی و عملی، آماده بهره‌برداری و استفاده مهاجرتی است یا خیر.

اقدامات کلیدی پس از خرید معمولاً شامل این موارد است:

• ثبت انشعابات و قبوض به نام مالک: آب، برق، گاز، اینترنت و شارژ ساختمان؛ این موارد برای اثبات «محل سکونت واقعی» در بسیاری از پرونده‌های اقامتی به‌عنوان مدرک کمکی استفاده می‌شود.
• بیمه اجباری DASK: بیمه زلزله برای املاک مسکونی در ترکیه اجباری است و نداشتن آن در برخی مراحل اداری، از جمله تمدید برخی خدمات، دردسرساز می‌شود.
• ثبت آدرس در سیستم نفوس (Nüfus): برای کسانی که قصد دریافت اقامت دارند، ثبت آدرس محل سکونت در سیستم رسمی، یکی از پایه‌های پرونده اقامتی است.
• بررسی امکان اجاره‌دهی یا بهره‌برداری تجاری: بسته به منطقه، کاربری ملک و قوانین سال ۲۰۲۵، ممکن است محدودیت‌هایی برای اجاره کوتاه‌مدت (مثلاً از طریق پلتفرم‌های آنلاین) وجود داشته باشد.
• آماده‌سازی پرونده اقامت یا شهروندی: گردآوری مدارک مالی، ترجمه‌ها، گواهی‌های بانکی و اتصال منطقی بین منبع پول، قراردادهای پرداخت و سند ملک.

در بسیاری از کیس‌هایی که وکلای تراست گلوبال در استانبول و دبی پیگیری کرده‌اند، کیفیت مدیریت «مرحله بعد از خرید» در نهایت تعیین کرده که سرمایه‌گذاری ملک صرفاً یک خرید معمولی بوده یا به ابزاری مؤثر برای ایجاد جریان درآمد ارزی، پوشش ریسک ارزی و در نهایت، دریافت اقامت و حتی شهروندی تبدیل شده است. پرسشی که در این نقطه برای هر خریدار جدی مطرح می‌شود این است که با توجه به هزینه‌های واقعی نگهداری ملک، مالیات‌ها و ظرفیت اجاره‌دهی در شهرهای مختلف ترکیه، این سرمایه‌گذاری چه بازده خالصی برای او خواهد داشت و چگونه می‌تواند آن را بهینه کند؟

هزینه های واقعی خرید ملک در ترکیه

بعد از اینکه ملک مناسب انتخاب و قراردادها امضا شد، پرسش اصلی اغلب خریداران ایرانی این است که «این سرمایه‌گذاری در ترکیه، از نظر هزینه نهایی، بازده اجاره و مدیریت ملک، چقدر توجیه دارد؟». در عمل، سود یا زیان شما فقط به قیمت خرید محدود نمی‌شود؛ ساختار مالیات‌ها، کارمزدها و وضعیت بازار اجاره ۲۰۲۵ ترکیه، تصویر واقعی بازگشت سرمایه را مشخص می‌کند.

کارمزد و مالیات

در سال ۲۰۲۵، ساختار هزینه‌های رسمی خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی، ترکیبی از مالیات انتقال، هزینه‌های شهرداری، کارمزدهای ثبت و هزینه‌های خدمات است. بر اساس پرونده‌هایی که وکلای تراست گلوبال در استانبول و آنتالیا همراهی کرده‌اند، حدود تقریبی این هزینه‌ها به‌صورت زیر است:

در کنار این هزینه‌ها، شارژ ماهانه مجتمع (Aidat) نیز اهمیت زیادی دارد؛ مخصوصاً در پروژه‌های لوکس با امکانات کامل. در بسیاری از مجتمع‌های استانبول، شارژ ماهانه می‌تواند بین ۱ تا ۳ دلار به ازای هر مترمربع باشد؛ عددی که اگر از ابتدا در محاسبات دیده نشود، حاشیه سود اجاره را کاهش می‌دهد.

نکته حساس ۲۰۲۵ این است که اداره مالیات ترکیه نسبت به ارزش‌های واقعی معاملات سخت‌گیرتر شده و درج ارزش پایین‌تر از واقع برای کاهش مالیات، ریسک جریمه و همچنین مشکل در پرونده‌های اقامت و شهروندی ایجاد می‌کند. تجربه تیم حقوقی تراست گلوبال در استانبول و دبی نشان می‌دهد که تنظیم استراتژی قیمت‌گذاری سند، باید هم‌زمان با استراتژی مهاجرتی شما طراحی شود؛ نه صرفاً بر اساس صرفه‌جویی کوتاه‌مدت در مالیات.

بازده اجاره ملک در ترکیه

بازده اجاره (Rental Yield) معمولاً اصلی‌ترین معیار برای ارزیابی خرید ملک در ترکیه به‌عنوان سرمایه‌گذاری است. بر اساس داده‌های ۲۰۲۵ از پلتفرم‌هایی مانند Numbeo و گزارش‌های بازار محلی:

• استانبول: میانگین بازده ناخالص اجاره در مناطق مناسب سرمایه‌گذاری بین ۴.۵٪ تا ۷٪ در سال متغیر است. مناطق مرکزی و دانشجویی معمولاً اجاره بالاتر نسبت به قیمت خرید دارند.
• شهرهای ساحلی (آنتالیا، آلانیا، بدروم): در املاک توریستی با مدیریت حرفه‌ای، بازده ۵٪ تا ۸٪ قابل مشاهده است، اما وابستگی بالایی به فصل گردشگری و نوع مدیریت دارد.
• آنکارا، بورسا و شهرهای داخلی: بازده اجاره معمولاً باثبات‌تر ولی کمی پایین‌تر (حدود ۴٪ تا ۶٪) است؛ نوسان کمتر اما رشد قیمتی معمولاً کندتر از شهرهای ساحلی و توریستی.

برای داشتن تصویری واقع‌بینانه، باید به‌جای نگاه‌کردن صرف به اجاره ماهانه، سود خالص سالانه را پس از کسر هزینه‌ها محاسبه کنید:

• مالیات بر درآمد اجاره (در صورت اجاره رسمی).
• شارژ ماهانه، تعمیرات و نگهداری.
• هزینه خالی‌بودن واحد (Vacancy Rate)؛ معمولاً ۱ تا ۲ ماه در سال برای بازارهای عادی.
• کارمزد مدیریت و اجاره‌دهی، اگر خودتان در ترکیه حضور دائمی ندارید.

در برخی پرونده‌هایی که تیم تراست گلوبال در پروژه‌های نوساز استانبول همراهی کرده، ترکیب «افزایش ارزش ملک» و «بازده اجاره» در افق ۳ تا ۵ ساله، بازده سالانه مرکب بالاتر از ۱۰٪ ایجاد کرده است. با این حال، بازار ۲۰۲۵ ترکیه پس از جهش‌های قیمتی سال‌های قبل، وارد فاز تفکیک شده است؛ یعنی انتخاب شهر، منطقه، کاربری و حتی تیپ واحد (۱+۱، ۲+۱ و…) نقش تعیین‌کننده در بازده واقعی دارد و نمی‌توان یک عدد واحد برای همه بازار در نظر گرفت.

مدیریت ملک

برای خریدار ایرانی که اقامت دائم در ترکیه ندارد، پرسش کلیدی این است که «چطور بدون حضور دائمی، ملک را اجاره داده و مدیریت کنم؟». در عمل سه مدل رایج مدیریت ملک در ۲۰۲۵ وجود دارد:

• مدیریت شخصی: مناسب افرادی که در ترکیه ساکنند یا خانواده نزدیک در این کشور دارند. هزینه مستقیم کمتری دارد، اما به‌دلیل پیچیدگی قرارداد اجاره، دریافت ودیعه، پیگیری پرداخت‌ها و مسائل حقوقی مستأجر، برای غیرمقیم‌ها پرریسک است.
• شرکت‌های مدیریت اجاره بلندمدت: این شرکت‌ها معمولاً بین ۸٪ تا ۱۵٪ از اجاره ماهانه را به‌عنوان کارمزد دریافت می‌کنند و در قبال آن، بازاریابی، عقد قرارداد، تحویل و تحویل‌گرفتن ملک و پیگیری وصول اجاره را برعهده می‌گیرند.
• مدیریت توریستی (روزانه/هفتگی): در شهرهای توریستی و برخی مناطق استانبول، تبدیل ملک به اقامت کوتاه‌مدت (مشابه Airbnb) می‌تواند بازده اجاره را افزایش دهد؛ اما نیازمند مجوزهای خاص شهرداری، رعایت مقررات گردشگری و حسابرسی دقیق درآمد است.

نکته حقوقی مهم در ۲۰۲۵ این است که محدودیت‌های اجاره کوتاه‌مدت برای واحدهای مسکونی در برخی استان‌ها تشدید شده و بدون مجوز رسمی، اجاره توریستی می‌تواند منجر به جریمه و حتی شکایت همسایگان و مدیریت مجتمع شود. وکلای ما در دفاتر ترکیه و امارات بارها با پرونده‌هایی مواجه شده‌اند که مالک بدون اطلاع از این محدودیت‌ها، قراردادهای غیررسمی اجاره کوتاه‌مدت بسته و در مرحله بعد، هنگام تمدید اقامت یا درخواست شهروندی با ابهامات جدی در سابقه مالیاتی و اسناد درآمدی روبه‌رو شده است.

هم‌زمان، نحوه ثبت درآمد اجاره، پرداخت مالیات و نوع قرارداد اجاره، می‌تواند بر خوانش اداره مهاجرت از «مرکز زندگی و منبع درآمد» شما تأثیر بگذارد. اینجاست که مدیریت ملک فقط یک موضوع اقتصادی نیست؛ بلکه با استراتژی اقامت و حتی پرونده احتمالی شهروندی در آینده گره می‌خورد و انتخاب ساختار درست، نیازمند تحلیل حقوقی و مهاجرتی هم‌زمان است.

ارتباط با اقامت

وقتی صحبت از خرید ملک در ترکیه می‌شود، محاسبه بازده اجاره‌ای و هزینه‌های جانبی فقط بخشی از تصمیم است. برای بسیاری از ایرانی‌ها، «ارتباط خرید ملک با اقامت و شهروندی ترکیه» عامل اصلی انتخاب متراژ، شهر و حتی نوع ملک است. تفاوتی جدی میان خرید صرفاً سرمایه‌گذاری و خریدی که با هدف اخذ اقامت یا شهروندی انجام می‌شود وجود دارد؛ از حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری گرفته تا موقعیت ملک و وضعیت حقوقی سند (تاپو). تجربه وکلای تراست گلوبال در استانبول و دبی نشان می‌دهد که ناآگاهی از همین جزئیات، در سال‌های اخیر باعث رد شدن یا تعلیق تعداد زیادی از پرونده‌های ایرانیان شده است.

چگونه خرید ملک منجر به اقامت و شهروندی ترکیه میشود؟

در سال ۲۰۲۵، دو مسیر اصلی مرتبط با خرید ملک برای ایرانیان مطرح است:

• اقامت کوتاه‌مدت (بر پایه مالکیت ملک به ارزش دویست هزاردلار)
• شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری (خرید ملک از حداقل مشخص به بالا)

اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر مالکیت ملک

بر اساس رویه‌های به‌روز اداره مهاجرت ترکیه، مالکیت ملک مسکونی در بسیاری از شهرها می‌تواند مبنایی برای درخواست اقامت کوتاه‌مدت (Touristic/Short-Term Residence) باشد؛ اما چند نکته کلیدی وجود دارد:

• ملک باید مسکونی باشد و کاربری تجاری یا زمین خام معمولاً قابل‌قبول نیست.
• در برخی مناطق «پر تراکم خارجی» ممکن است صدور اجازه اقامت جدید محدود یا متوقف شده باشد.
• ارزش واقعی ملک طبق گزارش کارشناس رسمی (ارزیابی) باید با حداقل‌های تعیین‌شده اداره مهاجرت هم‌خوان باشد؛ صرف قیمت روی قولنامه ملاک نیست.
• اقامت اولیه معمولاً ۱ ساله صادر می‌شود و تمدید آن منوط به سکونت واقعی، بیمه معتبر و عدم نقض قوانین است.

به‌طور کلی خرید ملک با هر مبلغی به‌تنهایی تضمین اقامت نیست، اما اگر ساختار قرارداد، نوع سند و پرونده مهاجرتی درست طراحی شود، در بسیاری از موارد می‌تواند مسیر قانونی و تکرارپذیری برای دریافت اقامت کوتاه‌مدت ایجاد کند. اینجا همان‌جایی است که نقش وکیل محلی و مسلط به پرونده‌های ۲۰۲۵، تفاوت جدی در ریسک و شانس موفقیت ایجاد می‌کند.

شهروندی از طریق خرید ملک

قوانین شهروندی ترکیه در سال‌های اخیر چند بار اصلاح شده است. در زمان نگارش این راهنما برای ۲۰۲۵، چارچوب کلی به این صورت است:

• حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری ملکی برای درخواست شهروندی، همچنان در سطح «چهار صد هزار دلار آمریکا» قرار دارد (میزان دقیق ممکن است با تصمیمات جدید دولت تغییر کند و باید در زمان اقدام استعلام شود).
• مبلغ سرمایه‌گذاری باید از طریق سیستم بانکی، قابل‌ردیابی و به لیر ترکیه تبدیل شده باشد.
• بر روی ملک خریداری‌شده، باید تعهد عدم فروش به مدت ۳ سال در اداره ثبت (تاپو) قید شود.
• ملک نباید قبلاً برای شهروندی فرد دیگری استفاده شده باشد.

به‌جز مبلغ، مهم‌ترین ریسک این است که برخی پروژه‌های پیش‌فروش یا املاک مشکل‌دار، بعداً توسط اداره ثبت و اداره مهاجرت برای شهروندی پذیرفته نشوند. وکلای ما در تراست گلوبال، با توجه به تجربه پرونده‌های انجام‌شده در استانبول، آنتالیا و ازمیر، معمولاً قبل از هر قرارداد، وضعیت حقوقی پروژه، سوابق سازنده و امکان استفاده از آن برای شهروندی را استعلام می‌کنند؛ کاری که بسیاری از خریداران بدون مشاوره تخصصی، از آن غفلت می‌کنند.

اقامت خانواده

یکی از مزیت‌های مهم خرید ملک با هدف اقامت این است که مسیر قانونی برای همراه بردن اعضای خانواده فراهم می‌کند. اما نوع اقامتی که می‌گیرید، شکل همراهی خانواده را تعیین می‌کند.

در اقامت ملکی کوتاه‌مدت

در این مدل:

• معمولاً «مالک اصلی» به عنوان متقاضی اصلی اقامت کوتاه‌مدت معرفی می‌شود.
• همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال در قالب پرونده‌های جداگانه، اما بر پایه همین مالکیت، برای اقامت کوتاه‌مدت اقدام می‌کنند.
• اثبات توان مالی، بیمه درمانی و مناسب بودن متراژ ملک نسبت به تعداد افراد خانواده، در برخی استان‌ها به‌صورت جدی بررسی می‌شود.

در تجربه عملی پرونده‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، مشاهده شده که برخی اداره‌های مهاجرت استان‌ها نسبت به «پراکندگی آدرس‌ها» و «مشارکت چند خانواده بر روی یک ملک کوچک» حساس شده‌اند. بنابراین انتخاب متراژ، نوع سند و شهر، علاوه بر بودجه و بازده سرمایه‌گذاری، باید با نگاه اقامتی و خانوادگی طراحی شود.

در مسیر شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری

در صورت تکمیل موفق فرآیند شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک:

• همسر قانونی و فرزندان زیر ۱۸ سال، در چارچوب پرونده اصلی، امکان دریافت شهروندی را خواهند داشت.
• فرزندان بالای ۱۸ سال، تابع شرایط متفاوتی هستند و معمولاً باید از مسیرهای دیگر (تحصیلی، کاری یا سرمایه‌گذاری مستقل) اقدام کنند.
• مدارک وضعیت تأهل (ازدواج، طلاق، حضانت فرزندان) باید به‌صورت رسمی ترجمه، تأیید و در سیستم ترکیه ثبت شود؛ کوچک‌ترین تناقض در این مدارک می‌تواند کل پروسه را به تأخیر بیندازد.

در بسیاری از پرونده‌های ایرانیان، چالش اصلی نه خودِ خرید ملک، بلکه هماهنگ‌سازی وضعیت حقوقی خانواده در ایران و ترکیه است؛ از شناسنامه و عقدنامه گرفته تا حضانت فرزندان. اینجاست که داشتن تیم حقوقی آشنا با هر دو سیستم حقوقی ایران و ترکیه، عملاً ریسک رد یا تعلیق پرونده را کاهش می‌دهد.

زمان بندی

یکی از سوالات پرتکرار برای خریداران ایرانی این است که «از لحظه خرید تا گرفتن کارت اقامت یا پاسپورت ترکیه چقدر طول می‌کشد؟». پاسخ، بسته به نوع مسیر (اقامت ملکی کوتاه‌مدت یا شهروندی سرمایه‌گذاری) و شهر محل اقدام متفاوت است.

زمان‌بندی اقامت کوتاه‌مدت بر اساس ملک

• انتقال سند و دریافت تاپو: معمولاً بین چند روز تا حداکثر ۳–۴ هفته، بسته به آماده بودن مدارک و تایید ارزیابی.
• رزرو وقت اداره مهاجرت (راندوو): در شهرهای پرتراکم مانند استانبول، ممکن است از چند هفته تا چند ماه متغیر باشد.
• بررسی پرونده و صدور کارت اقامت: طبق تجربه پرونده‌های ۲۰۲۴–۲۰۲۵، بازه‌ای حدود ۱ تا ۳ ماه رایج است، اما در برخی استان‌ها ممکن است طولانی‌تر شود.

بنابراین، از زمان نهایی شدن خرید تا دریافت کارت اقامت، بازه‌ای بین حدوداً ۳ تا ۶ ماه، تخمینی واقع‌بینانه برای بسیاری از پرونده‌هاست؛ البته به شرط اینکه مدارک بدون نقص و مطابق با استانداردهای به‌روز اداره مهاجرت تهیه شده باشد.

زمان‌بندی شهروندی از طریق خرید ملک

• تکمیل خرید، انتقال سند و ثبت تعهد ۳ ساله: عموماً ظرف چند هفته قابل انجام است.
• مرحله امنیتی و اداری شهروندی (بررسی منبع پول، پیشینه، استعلام‌ها): این بخش بیشترین زمان را می‌گیرد.
• طبق تجربه پرونده‌هایی که وکلای تراست گلوبال در استانبول و آنکارا پیگیری کرده‌اند، کل پروسه شهروندی ممکن است بین ۶ تا ۱۸ ماه متغیر باشد.

تاخیرها معمولاً ناشی از این موارد است:

• ناقص بودن ترجمه‌ها و تاییدات کنسولی مدارک ایرانی
• عدم انطباق واریزهای بانکی با مقررات ضد پول‌شویی ترکیه
• انتخاب پروژه‌هایی که بعداً در لیست حساس یا پرریسک قرار می‌گیرند

در نهایت، هر تصمیمی درباره مبلغ سرمایه‌گذاری، شهر، نوع پروژه و زمان ورود اعضای خانواده، هم‌زمان به بازده اقتصادی و زمان‌بندی اقامت و شهروندی شما گره خورده است. طبیعی است که در چنین فضایی، این سوال پیش می‌آید که چه کسی می‌تواند هم‌زمان هم ریسک حقوقی و هم ریسک مالی را برای شما حداقل کند و قبل از امضا هر قرارداد، سناریوهای اقامتی و خانوادگی را به‌صورت شفاف برایتان طراحی کند.

خدمات تراست گلوبال

وقتی هدف از خرید ملک در ترکیه، صرفاً سرمایه‌گذاری نیست و موضوع «اقامت» و حتی «شهروندی» مطرح می‌شود، هر انتخاب اشتباه می‌تواند مستقیماً روی سرنوشت مهاجرتی شما اثر بگذارد. در عمل، تفاوت بین یک خرید امن و یک پرونده پرریسک، معمولاً نه در خود ملک، بلکه در جزئیات حقوقی، بانکی و نحوه مدیریت بعد از خرید است. در تراست گلوبال، تیم مشترک حقوقی و مالی ما در استانبول و دبی دقیقاً روی همین سه محور کار می‌کند: انتخاب پروژه درست، تنظیم قرارداد و مسیر بانکی مطابق قوانین ۲۰۲۵، و در نهایت مدیریت اجاره و بازده سرمایه.

انتخاب پروژه

انتخاب پروژه مناسب در ترکیه دیگر فقط به «متراژ و محله» خلاصه نمی‌شود. از سال ۲۰۲۵، هم ضوابط صدور اقامت از طریق خرید ملک و هم معیارهای پرونده‌های شهروندی، سخت‌گیرانه‌تر شده است؛ به‌ویژه در مورد:

• حداقل ارزش ملک و شیوه اثبات آن در گزارش کارشناسی رسمی (Tapu Değer Tespiti)
• منطقه‌بندی‌های ممنوعه و محدودشده برای اقامت اتباع خارجی
• سابقه پروژه، سازنده و وضعیت حقوقی (عدم وجود رهن، توقیف یا دعوای حقوقی)
• قابلیت پوشش همزمان «نیاز اقامتی» و «بازده اجاره‌ای منطقی»

تیم تراست گلوبال با ترکیب داده‌های واقعی بازار (از منابعی مانند گزارش‌های میدانی محلی و آمار به‌روز اجاره) و بررسی اسناد در دفاتر رسمی، پروژه‌ها را در سه لایه ارزیابی می‌کند:

• لایه حقوقی: بررسی وضعیت سند، تطبیق با قوانین مهاجرت و محدودیت‌های منطقه‌ای.
• لایه مالی: واقع‌بینی در قیمت‌گذاری، مقایسه با میانگین منطقه، تحلیل ریسک کاهش یا رکود قیمت.
• لایه مهاجرتی: ارزیابی اینکه این ملک، برای سناریوی شما (اقامت، شهروندی، یا صرفاً سرمایه‌گذاری) گزینه بهینه است یا نه.

تجربه وکلای ما در استانبول نشان داده بسیاری از پرونده‌هایی که در مرحله اقامت یا شهروندی دچار مشکل می‌شوند، از همان مرحله انتخاب پروژه، اشتباه طراحی شده‌اند؛ مثلاً خرید در منطقه‌ای که بعداً در لیست محدودیت اتباع خارجی قرار گرفته است. هدف ما این است که قبل از امضای هر تعهد، این ریسک‌ها را شناسایی و حذف کنیم.

قرارداد و بانکی

در سال ۲۰۲۵، حساس‌ترین بخش فرآیند خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی، نه فقط امضای قرارداد، بلکه مسیر انتقال پول</strong و مستندسازی آن است. اداره مهاجرت و واحدهای بررسی شهروندی به‌شدت روی این سه مورد تمرکز دارند:

• اصالت و ترجمه رسمی قرارداد (یا تعهد خرید) مطابق استاندارد دفاتر ثبت اسناد ترکیه
• انتقال وجه از حساب خریدار به حساب فروشنده از مسیر بانکی قابل ردیابی، با رعایت مقررات ضد پول‌شویی
• همخوانی مبلغ سند، گزارش کارشناسی و رسیدهای بانکی (Dekont) در پرونده اقامتی

در تراست گلوبال، نقش ما در این مرحله صرفاً تهیه یک «پیش‌نویس قرارداد» نیست؛ بلکه:

• شرایط پرداخت (اقساط، پیش‌پرداخت، تحویل کلید) را طوری طراحی می‌کنیم که هم از نظر حقوقی قابل دفاع باشد و هم با برنامه زمانی اقامتی شما تطبیق داشته باشد.
• با هماهنگی وکلای مستقر در استانبول و مشاوران مالی در دبی، مسیر بانکی را مطابق آخرین الزامات مبارزه با پول‌شویی و قوانین ارزی کشور مبدأ و مقصد طراحی می‌کنیم.
• پیش از ثبت نهایی، هم‌راستایی عددی بین: قرارداد، گزارش کارشناسی، سند نهایی (Tapu) و رسیدهای بانکی را کنترل می‌کنیم تا در مرحله بررسی اقامت یا شهروندی، تناقض عددی باعث تعلیق یا رد پرونده نشود.

بر اساس تجربه پرونده‌های اخیر، بیشترین ریسک برای سرمایه‌گذاران ایرانی معمولاً در این نقاط رخ می‌دهد:

با توجه به پیچیدگی‌های قوانین ۲۰۲۵، یک اشتباه کوچک در متن قرارداد یا مسیر بانکی می‌تواند پرونده‌ای که ظاهراً «کامل» به نظر می‌رسد را در مرحله ارزیابی متوقف کند. تجربه ما در تراست گلوبال نشان می‌دهد بازبینی حقوقی و بانکی قبل از هر امضا، در عمل شانس موفقیت پرونده را به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهد.

مدیریت اجاره

برای بسیاری از خریداران ایرانی، هدف فقط دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک نیست؛ حفظ ارزش سرمایه و ایجاد یک جریان اجاره‌ای پایدار هم اهمیت دارد. از طرفی، حضور دائمی در ترکیه برای نظارت بر ملک و مستأجر، واقع‌بینانه نیست. اینجاست که موضوع مدیریت اجاره حرفه‌ای مطرح می‌شود.

در تراست گلوبال، مدیریت اجاره صرفاً به «پیدا کردن مستأجر» محدود نیست؛ فرآیند ما شامل مراحل زیر است:

• تعیین اجاره منصفانه: استفاده از داده‌های واقعی بازار (نمونه آگهی‌ها، قراردادهای اخیر، شاخص‌های شهری) برای تعیین عددی که هم قابل اجاره رفتن باشد و هم بازده منطقی ایجاد کند.
• تنظیم قرارداد اجاره: تنظیم متن اجاره‌نامه مطابق قانون موجر و مستأجر ترکیه، با توجه به تغییرات تورمی و شاخص‌های تعدیل سالانه.
• نظارت و گزارش‌دهی: پیگیری دریافت اجاره، گزارش وضعیت ملک، هماهنگی برای تمدید یا تخلیه در صورت نیاز.
• هم‌ترازی با هدف اقامتی: در مواردی که نوع استفاده از ملک (خالی، اجاره کوتاه‌مدت، بلندمدت) می‌تواند روی پرونده اقامتی یا شهروندی اثر بگذارد، سناریوها را از ابتدا مطابق هدف مهاجرتی تنظیم می‌کنیم.

بر اساس تجربه وکلای ما در استانبول، برخی اختلافات موجر و مستأجر می‌تواند در صورت عدم تنظیم صحیح قرارداد، به دعواهای حقوقی زمان‌بر تبدیل شود و حتی در تمدید اقامت سال‌های بعد، حاشیه ایجاد کند. به همین دلیل، برای پرونده‌هایی که هم‌زمان روی اقامت، سرمایه‌گذاری و اجاره حساب می‌کنند، وجود یک تیم مدیریت حرفه‌ای که هم بازار را بشناسد و هم چارچوب حقوقی را، عملاً بخشی از استراتژی محافظت از سرمایه و اقامت محسوب می‌شود.

طبیعی است که در این مرحله، سوال‌های زیادی شکل می‌گیرد؛ از میزان واقعی بازده اجاره در شهرهای مختلف گرفته تا این‌که اختلافات احتمالی با مستأجر یا تغییرات ناگهانی قوانین چگونه می‌تواند روی اقامت یا ادامه سرمایه‌گذاری شما تأثیر بگذارد و چه راهکارهای عملی برای کاهش این ریسک‌ها وجود دارد.

سوالات متداول در مورد خرید ملک در ترکیه

حداقل سرمایه چقدر است؟

برای سال ۲۰۲۵، باید بین دو سطح سرمایه‌گذاری در خرید ملک در ترکیه تفاوت قائل شد؛ سطح «اقامت ملکی» و سطح «درخواست شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری».

عددهای فوق «آستانه‌های قانونی» هستند؛ اما در عمل سازمان مهاجرت و اداره ثبت (تاپو) روی گزارش کارشناسی، منبع پول، و تعدد املاک حساسیت ویژه دارد. تجربه وکلای تراست گلوبال در استانبول و دبی نشان می‌دهد که برای کاهش ریسک رد درخواست، تنظیم ترکیب سرمایه، تعداد املاک و نوع پروژه (مسکونی، تجاری، ادغام چند واحد) باید قبل از هر پرداخت، با دقت و بر اساس مقررات ۲۰۲۵ طراحی شود.

پروژه آماده بهتر است یا پیش فروش؟

پاسخ وابسته به هدف شماست؛ «صرفاً سرمایه‌گذاری»، «اقامت» یا «دریافت شهروندی». هر دو گزینه مزایا و ریسک‌های خاص خود را دارند:

• پروژه آماده (تحویل فوری):
  • مزیت: امکان انتقال سند (تاپو) سریع‌تر، مناسب برای کسانی که می‌خواهند درخواست اقامت یا شهروندی را زودتر ثبت کنند.
  • مزیت: ریسک ساخت‌وساز به‌مراتب کمتر است و بانک‌ها و کارشناس رسمی راحت‌تر ارزش‌گذاری می‌کنند.
  • عیب: قیمت هر مترمربع معمولاً بالاتر از پروژه‌های در حال ساخت است.
• پیش‌فروش (Under Construction):
  • مزیت: ورود با سرمایه کمتر و امکان رشد سرمایه تا زمان تکمیل پروژه.
  • مزیت: در برخی مناطق، حاشیه سود سرمایه‌گذاری بهتر از پروژه‌های آماده است.
  • عیب: ریسک تاخیر در تحویل، تغییر شرایط بازار، و حساسیت اداره مهاجرت به زمان تحویل واقعی ملک.

اگر هدف اصلی شما «شهروندی» است، در بسیاری از پرونده‌های ۲۰۲۴–۲۰۲۵، ترکیب خرید در پروژه‌های آماده یا نزدیک تحویل، روند تایید را تسهیل کرده است؛ زیرا امکان اخذ تاپو قطعی و گزارش کارشناسی نهایی سریع‌تر فراهم می‌شود. در مقابل، برای purely سرمایه‌گذاری و تمرکز بر رشد سرمایه، برخی پروژه‌های پیش‌فروش در محله‌های توسعه‌محور استانبول یا آنتالیا می‌توانند بازده بالقوه بالاتری داشته باشند.

تشخیص اینکه کدام مدل برای شما بهینه‌تر است، بدون تحلیل هدف، افق زمانی و مدیریت ریسک دشوار است؛ این همان نقطه‌ای است که معمولاً کارفرمایان ما قبل از امضای قرارداد فروش، از تیم حقوقی تراست گلوبال برای بررسی مفاد پیش‌قرارداد و وضعیت واقعی پروژه کمک می‌گیرند.

زمان انتقال سند؟

زمان انتقال سند (تاپو) به نوع پروژه، وضعیت حقوقی ملک و تکمیل مدارک خریدار بستگی دارد؛ اما بر اساس پرونده‌های اخیر، می‌توان یک بازه تقریبی برای ۲۰۲۵ ارائه کرد:

برای خریدار خارجی، معمولاً این مراحل باید انجام شود: دریافت شماره مالیاتی، ترجمه و تایید پاسپورت، تنظیم وکالت‌نامه در صورت عدم حضور، گزارش کارشناسی ارزش ملک، استعلام‌های امنیتی/نظامی در برخی مناطق و نهایتاً امضای سند در اداره تاپو.

در ظاهر روند ساده است، اما تجربه وکلای ما در ترکیه نشان می‌دهد که کوچک‌ترین ناهماهنگی در واریز وجه از حساب خریدار، یا اختلاف بین مبلغ قرارداد و گزارش کارشناسی، می‌تواند صدور تاپو را هفته‌ها به تعویق بیندازد؛ به‌خصوص وقتی هدف نهایی، اقامت یا شهروندی است و زمان‌بندی اهمیت حیاتی دارد.

بازده اجاره چند درصد است؟

بازده اجاره در ترکیه از شهری به شهر دیگر و حتی از محله‌ای به محله دیگر تفاوت زیادی دارد. بر اساس داده‌های ۲۰۲۴–۲۰۲۵ (ترکیب آمارهای پلتفرم‌های ملکی محلی و تحلیل‌های میدانی)، یک تصویر کلی به این شکل است:

این اعداد «ناخالص» هستند؛ یعنی قبل از کسر هزینه‌هایی مانند:

• هزینه نگهداری ساختمان و شارژ (ایدات)،
• مالیات بر اجاره،
• هزینه مدیریت و پیدا کردن مستأجر (در صورت استفاده از شرکت مدیریت)،
• دوره‌های خالی بودن واحد (Vacancy).

در بسیاری از پرونده‌های سرمایه‌گذاری که توسط تراست گلوبال تحلیل می‌شود، به جای تمرکز صرف روی یک عدد بازده اجاره، «پکیج کامل» شامل رشد سرمایه، ریسک ارزی (لیر/دلار)، استراتژی خروج و امکان همزمان گرفتن اقامت یا شهروندی بررسی می‌شود؛ چون ملکی که روی کاغذ ۸٪ اجاره می‌دهد، اما نقدشوندگی پایینی دارد یا در آینده با محدودیت‌های اقامتی روبه‌رو می‌شود، لزوماً انتخاب بهینه نیست.

اقامت چگونه صادر می‌شود؟

اقامت ترکیه از طریق خرید ملک (İkamet İzni – Tapu İkameti) در ۲۰۲۵ از طریق چند مرحله اصلی انجام می‌شود، اما جزییات و ریزمقررات آن دائماً در حال به‌روزرسانی است. به‌صورت خلاصه، روند معمول این است:

• ۱. خرید و ثبت ملک:
  • انتخاب ملک واجد شرایط در محدوده‌ای که برای اقامت ملکی بسته نشده باشد (برخی مناطق برای اتباع خارجی سقف پذیرش دارند).
  • انتقال رسمی تاپو به نام خریدار و ثبت در سیستم آنلاین تاپو و کاداستر.
• ۲. آماده‌سازی مدارک:
  • پاسپورت معتبر، شماره مالیاتی، بیمه درمانی معتبر در ترکیه، عکس بیومتریک، آدرس رسمی و تاییدشده در سیستم نفوس.
  • ارائه سند ملک و در صورت لزوم گزارش کارشناسی.
• ۳. ثبت وقت اقامت (راندوو):
  • ثبت آنلاین درخواست اقامت ملکی در اداره مهاجرت (Göç İdaresi) و دریافت نوبت.
  • پرداخت هزینه‌های اقامت و کارت اقامت (ویزا فیس و کارت فیس) براساس ملیت و مدت.
• ۴. بررسی و صدور کارت اقامت:
  • حضور در مصاحبه (در صورت لزوم) و تحویل مدارک.
  • بررسی سوابق، اصالت ملک، وضعیت محله و سابقه خروج/ورود متقاضی.
  • صدور کارت اقامت (معمولاً ۱ تا ۲ ساله برای بار اول، بسته به پرونده و شهر).

نکته مهم این است که اقامت ملکی «خودبه‌خود» تبدیل به شهروندی نمی‌شود؛ بلکه فقط یکی از مسیرهای حضور قانونی و میان‌مدت در ترکیه است. برای تبدیل این حضور به مسیر واقعی پاسپورت، باید شرایطی مانند مدت اقامت، نوع اقامت، عدم وقفه طولانی، پرداخت مالیات و در برخی موارد ترکیب آن با سرمایه‌گذاری هدفمند رعایت شود.

در سال‌های اخیر، به‌ویژه بعد از اصلاحات متعدد در قوانین اقامت در ترکیه، تفاوت ظریف میان «اقامت توریستی»، «اقامت ملکی» و «سرمایه‌گذاری منجر به شهروندی» باعث شده بسیاری از متقاضیان با تصور اشتباه وارد فرآیند شوند و در میانه راه با ریجکتی یا تمدید سخت‌گیرانه مواجه شوند. همین‌جا معمولاً این سؤال جدی شکل می‌گیرد که: با همین بودجه و همین نوع ملک، بهتر است فقط اقامت بگیریم، یا استراتژی را طوری بچینیم که در چند سال آینده به شهروندی و پاسپورت هم قابل تبدیل باشد؟